Украинцы отказываются покупать некоторые квартиры — в чем причина

Рынок недвижимости в Украине в 2025 году переживает трансформацию. Несмотря на высокую инфляцию, военное положение и нестабильную экономику, спрос на жилье постепенно оживает, особенно в крупных городах. Однако не все квартиры находят своих покупателей. Часть предложений зависает на месяцы, а то и годы — даже при условии скидок.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, какие именно квартиры продаются хуже всего, почему они теряют популярность, и как владельцы могут повысить их ликвидность.

Квартиры в старых домах советской застройки

Одним из главных "аутсайдеров" рынка недвижимости в 2025 году являются квартиры в старых домах советской застройки, в частности панельных хрущевках и брежневках. Такие объекты, построенные в 60-80-х годах прошлого века, часто имеют устаревшие коммуникации, низкую энергоэффективность и неудобную планировку. Как отмечает эксперт по недвижимости Виктории Берещак в комментарии "Фактам ICTV", спрос на такие квартиры снизился на 20-25% по сравнению с довоенным периодом из-за высоких затрат на ремонт и коммунальные услуги.

"Хрущевки с маленькими кухнями на 5-7 кв.м и тесными ванными комнатами не соответствуют современным потребностям. Украинцы хотят более просторных и функциональных планировок", — говорит Берещак.

Кроме того, отсутствие лифтов в пятиэтажках и ненадежные бомбоубежища делают такое жилье менее привлекательным в городах с высокими рисками безопасности, таких как Киев, Харьков или Запорожье.

Малогабаритные квартиры с неудобной планировкой

Еще одна категория жилья, которое плохо продается, — это малогабаритные квартиры площадью 30-35 кв. м с непрактичной планировкой. Например, однокомнатные квартиры с кухнями 7-9 кв. м и ванными 3 кв. м теряют популярность из-за ограниченного пространства и невозможности эффективного зонирования.

"Такие квартиры часто покупали для сдачи в аренду, но в 2025 году спрос на аренду снизился из-за роста предложения, а покупатели ищут более комфортное жилье", — объясняет эксперт рынка недвижимости Елена Бондарук в комментарии "РБК-Украина".

Неудобные планировки, такие как длинные узкие коридоры или ломаные комнаты с неправильными углами, также отпугивают потенциальных покупателей. По данным портала ЛУН, в 2025 году спрос на такие объекты упал на 15% по сравнению с 2024 годом.

Квартиры на первых и последних этажах — табу для многих

Традиционное недоверие к крайним этажам не исчезло. Наоборот, оно усилилось в 2025 году из-за:

• опасений относительно обстрелов (для последних этажей);
• высокого уровня шума, плесени, сырости (для первых);
• трудностей с вентиляцией и теплопотерями.

Такие квартиры покупают только при условии существенных скидок или под арендный бизнес.

Крупногабаритные квартиры в старых застройках

Квартиры площадью более 90 кв. м в домах, построенных в начале 2000-х, также теряют популярность. Такие объекты часто имеют нерациональное использование пространства, например, большие коридоры или непрактичные планировки. К тому же, содержание таких квартир обходится дорого из-за высоких коммунальных тарифов и налога на "избыточные" квадратные метры.

Ведь в 2025 году владельцы квартир площадью от 60 кв. м платят налог на "роскошь" за каждый "избыточный" метр, а для квартир от 300 кв. м дополнительно начисляется 25 000 грн в год. Такие большие квартиры в старых домах стали обузой для владельцев, ведь расходы на отопление и ремонт часто превышают рыночную привлекательность, подчеркивают специалисты.

Новостройки с "репутацией": недострои, проблемные застройщики

Спрос на первичном рынке также сегментировался. В проигрыше — проекты:

• без документов на ввод в эксплуатацию;
• с задержками в строительстве более 2 лет;
• с застройщиками, которые уже "горели" на рынке.

Квартиры, продаваемые по переуступке прав, пользуются низким спросом из-за высоких рисков. Ведь она предусматривает передачу прав собственности на недостроенное жилье другому инвестору, но задержки в сдаче домов в эксплуатацию отпугивают покупателей.

"Если застройщик не имеет надежной репутации или срывает сроки сдачи, спрос на такие объекты падает до минимума", — отмечает Берещак.

Квартиры без автономных систем

В прифронтовых городах, таких как Запорожье, спрос на квартиры с централизованным электроснабжением снизился на 15%, тогда как жилье с автономными системами (например, генераторами или солнечными панелями) пользуется большим спросом.

"Покупатели ищут квартиры, которые обеспечивают стабильность в случае отключений электроэнергии или воды", — объясняет президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Елена Гайдамаха в интервью "Главкому".

Новостройки с альтернативными источниками питания, такими как генераторы для лифтов или насосов, продаются быстрее, чем старые дома с централизованными системами. В 2025 году спрос на автономное жилье в прифронтовых регионах вырос на 10%.

Как повысить ликвидность проблемных квартир

Несмотря на низкий спрос, владельцы могут сделать свои квартиры более привлекательными для покупателей. Вот несколько советов от экспертов:

1. Ремонт и модернизация. Проведение качественного ремонта, особенно в старых домах, может значительно повысить интерес. Например, замена коммуникаций, установка энергоэффективных окон или модернизация кухни-гостиной делают квартиру конкурентной.
2. Гибкая ценовая политика. Снижение цены на 5-10% или предложение рассрочки может привлечь внимание покупателей. По данным ЛУН, в 2025 году владельцы, которые идут на уступки, продают квартиры на 20% быстрее.
3. Акцент на безопасность. В регионах с высокими рисками безопасности стоит подчеркнуть наличие укрытия или близость к нему. Обустройство подвальных помещений под бомбоубежища может стать преимуществом.
4. Улучшение инфраструктуры. Для новостроек важно предлагать дополнительные удобства, такие как детские площадки, паркинг или зеленые зоны, повышающие привлекательность жилого комплекса.
5. Прозрачность сделок. Для квартир по переуступке критически важна репутация застройщика и четкая юридическая документация, которая снижает риски для покупателя.

Что еще стоит знать украинцам

Чтобы быстро и выгодно продать квартиру, надо сосредоточиться на ключевых аспектах, которые привлекают покупателей. Это готовое к заселению жилье, оптимальная планировка, доступная цена и функциональность пространства. Украинский рынок недвижимости постепенно восстанавливается, поэтому шансы на успешную продажу значительно возрастают.

Также мы рассказывали, что в Верховной Раде Украины приближается к рассмотрению масштабная жилищная реформа, которая может в корне изменить эту сферу в стране. Речь идет о правительственном законопроекте №12377 "Об основных принципах жилищной политики", который призван стать ключевым рамочным документом. Поскольку профильный комитет уже рекомендовал его к принятию в первом чтении, ожидается, что депутаты рассмотрят его в ближайшее время.