Цены взлетели — почему жилье в США снова побило рекорды

В мае американский рынок жилья снова ошеломил аналитиков: несмотря на высокие ипотечные ставки, продажи выросли на 0,8%, до 4,03 миллиона единиц в годовом исчислении. Это немного выше, чем прогнозировали эксперты — они ожидали снижения. Зато цены, вместо того чтобы отреагировать на ограничение спроса, поднялись до рекордного уровня — 422 800 долл.

На первый взгляд, такая динамика может выглядеть нелогичной. Но главная причина — недостаток предложения и адаптация покупателей к новой реальности, пишет CNBC.

"Относительно низкий уровень продаж — это следствие устойчивых высоких ставок по ипотеке. Но спрос остается живым благодаря росту доходов и стабильному рынку труда", — объясняет главный экономист Национальной ассоциации риелторов (NAR) Лоуренс Юн.

География рынка: где рос спрос, а где — остыл

Самый заметный рост зафиксирован на Северо-Востоке США (+4,2%), а также на Среднем Западе и Юге страны. Зато на Западе произошел спад — сделок стало меньше, а цены снизились на 5,4%. Это исключение на фоне общей тенденции к росту.

Аналитики объясняют: речь идет о сделках, которые были заключены еще в марте-апреле, когда ипотечные ставки были несколько ниже. В апреле они уже превысили 7%, и этот скачок может иметь отложенный эффект на данные в ближайшие месяцы.

Сегменты рынка: кто покупает и что именно

Спрос концентрируется в среднеценовом сегменте — от 750 тыс. долл. до 1 млн долл. В классе "люкс" (свыше 1 млн долл.) наблюдается спад активности.

"Даже в премиальном сегменте не наблюдается отрыва от общего тренда. Это может быть связано с колебаниями на фондовом рынке и введением новых пошлин на импорт", — отмечает Юн.

В то же время 28% домов было продано дороже выставленной цены, что свидетельствует о напряженной конкуренции среди покупателей. На рынке доминирует психология срочности — те, кто уже привык к высоким ставкам, хотят "успеть купить" до следующего скачка.

Наличные и новички на рынке

Все меньше покупателей заходят на рынок впервые — доля новичков упала до 30%. Зато 27% сделок было совершено за наличные, что на несколько пунктов больше, чем в прошлом году. Это указывает на усиление роли инвесторов, которые не зависят от банков.

"Рынок все больше ориентируется на тех, кто имеет накопления или капитал. Молодым покупателям сложно конкурировать", — отмечает Юн.

Время продажи также выросло — в среднем дом продается за 27 дней, тогда как год назад это было 24 дня. Это может свидетельствовать об определенном замедлении рынка, хотя и не критическом.

Предложение выросло, но дефицит не исчез

На конец мая в продаже было 1,54 миллиона объектов, что на 20% больше, чем в прошлом году. Но даже такое существенное увеличение не компенсировало недостаток, сформированный в предыдущие годы.

Рынок до сих пор работает в формате "рынка продавца", где предложение уступает спросу.

Что будет дальше: ожидания второй половины года

Аналитики и риелторы ожидают, что рынок может активизироваться, если ипотечные ставки начнут снижаться. Во второй половине 2025 года возможно постепенное смягчение монетарной политики ФРС — и это откроет новые возможности для покупателей.

"Покупатели сейчас находятся в выжидательной позиции. Если ставки пойдут вниз, мы увидим новую волну активности", — прогнозирует Юн.

Впрочем, снижения цен ожидать пока не стоит — дефицит предложения и сильная экономика работают на поддержку стоимости недвижимости.

Как сообщалось, приобрести собственное жилье в США — это цель, которая для кого-то вполне достижима, а для других кажется почти невозможной. Многое зависит от города, где вы живете, работаете и планируете покупать недвижимость.

Также мы рассказывали, что рынок аренды жилья в США отличается существенными региональными различиями. Традиционно, прибрежные города (особенно на Северо-Востоке и Западе) значительно дороже из-за высокой плотности населения и экономических возможностей. В противоположность этому, внутренние регионы страны предлагают гораздо более доступные варианты аренды.