Спорный участок — как поделить землю между совладельцами

В Украине немало земельных участков находится в совместной собственности — когда несколько физических или юридических лиц имеют равные права на одну и ту же территорию. Это может быть следствием наследования, дарения, покупки доли или совместного строительства. И пока стороны ладят — проблем не возникает. Но как только кто-то из совладельцев решает выйти из этого "земельного содружества", возникают конфликты и часто дело доходит до суда.

Совместная собственность на земельный участок возникает, когда несколько лиц — физических или юридических — имеют права на одну и ту же землю. Все совладельцы могут пользоваться участком и распоряжаться им, но часто это создает неудобства, отмечают в "Земельном фонде Украины". Например, кто-то хочет продать свою долю, а кто-то — построить дом. Чтобы избежать споров, совладельцы могут разделить участок, создав отдельные участки с собственными кадастровыми номерами.

Собственность бывает разной: два формата совместного владения

Перед разделением стоит понять, в каком именно формате оформлена собственность на землю:

1. Совместная совместная собственность — без конкретного указания, кто какой частью владеет (часто — между супругами или членами семьи). Здесь все общее - пока не будет разделено.
2. Общая долевая собственность — когда каждый совладелец имеет определенную долю (например, по 1/3 или 1/2). Но даже в этом случае земельный участок остается единым в кадастре — до момента раздела.

Когда возникает потребность делить землю

Самые распространенные жизненные обстоятельства, когда без раздела не обойтись:

• после развода, когда бывшие супруги хотят разойтись не только юридически, но и территориально;
• после наследования, если несколько человек унаследовали один участок, но хотят пользоваться им отдельно;
• перед продажей доли, чтобы покупатель мог стать полноценным владельцем самостоятельного участка;
• для удобства пользования, например, когда каждый совладелец планирует застройку, садоводство или другое целевое использование.

Пошаговый алгоритм раздела участка

Раздел земельного участка — это не просто нарисовать забор между двумя участками. Это юридическая процедура, которая должна происходить по четкому сценарию.

1. Согласие всех совладельцев. Без него — никак. Если все стороны соглашаются на разделение, составляется договор о разделе, который подписывается нотариально. Если хотя бы один — против, придется идти в суд. Если собственность совместная (без определения долей), раздел должен начинаться с определения долей через суд или нотариуса.
2. Землеустроительная документация. Нужно разработать проект землеустройства по разделу земельного участка. Это делает сертифицированный инженер-землеустроитель. Проект учитывает площадь, конфигурацию, доступ к дороге и соблюдение градостроительных норм.
3. Получение кадастровых номеров. После согласования проекта — каждый новообразованный участок получает собственный кадастровый номер. Они уже считаются отдельными объектами земельных отношений.
4. Регистрация права собственности. Когда новые участки внесены в Государственный земельный кадастр, каждый владелец подает документы на регистрацию права собственности в Реестре недвижимости. И только после этого раздел считается завершенным.

Какие требования следует учитывать

Разделение возможно только при условии соблюдения норм. Так, целевое назначение должно остаться неизменным (например, для ведения садоводства или под строительство). А каждый новый участок должен соответствовать минимальной площади, установленной законодательством (например, для ОСГ — от 0,06 га в городах).

Что не удастся поделить

Есть ситуации, когда даже при полном согласии совладельцев разделение будет невозможным:

• земли с особым статусом — природоохранные территории, лесной фонд, водные объекты;
• участки, которые после разделения не будут иметь доступа к дороге — одно из ключевых требований;
• если площадь новых участков будет меньше минимально допустимой — даже по договоренности разделение не зарегистрируют.

Суд — крайний, но не редкий вариант

Если стороны не могут договориться мирно — вопрос решается через суд. Суд выясняет, возможно ли осуществить раздел с технической и правовой точки зрения, и принимает решение, которое становится основанием для дальнейших действий — разработки проекта, регистрации, внесения в кадастр.

Фактическое разделение — не заменяет юридическое, отмечают эксперты. Без оформления документооборота новые участки не появятся в кадастре, а значит — не будет законного права на застройку, продажу или передачу по наследству.

Что еще стоит знать украинцам

Продажа земли в Украине сегодня — это сложный юридический процесс, требующий соблюдения многочисленных формальностей. Ключевым условием успешной сделки является наличие кадастрового номера. Без него любая сделка купли-продажи земли невозможна, ведь именно этот номер гарантирует ее уникальность и легитимность согласно действующему законодательству.

Также мы рассказывали, что строительство на земельном участке, на который вы не имеете официальных прав, может привести к серьезным проблемам. Последствия самовольного строительства варьируются от крупных штрафов до сноса постройки. Это может разрушить ваши планы и повлечь значительные финансовые потери.