Совместная и долевая собственность — как не потерять имущество

Во владении недвижимостью юридические формальности имеют решающее значение. Именно форма собственности — общая совместная или общая долевая — определяет, как распоряжаться имуществом, кому оно принадлежит, и как оно будет делиться в случае спора или расторжения брака. Игнорирование этих нюансов может стоить дорого — как финансово, так и юридически.

Согласно Гражданскому кодексу Украины (ГК Украины), совместная собственность — это имущество, которое принадлежит двум или более лицам (совладельцам) на праве общей собственности. Она делится на два типа:

• общая совместная собственность — имущество принадлежит совладельцам без определения их долей. Например, это может быть квартира, приватизированная супругами, или имущество, приобретенное во время брака;
• общая долевая собственность — имущество, в котором доли каждого совладельца четко определены (например, 1/2, 1/3 или 45/100). Такой тип собственности часто возникает при наследовании.

Если договором или законом не установлено, что собственность является совместной, она по умолчанию считается частичной (ст. 355 ГК Украины). В то же время, если доли не определены, собственность автоматически классифицируется как совместная (ст. 368 ГК Украины).

Как узнать, какая форма собственности в вашем случае

Чтобы понять, какой тип собственности применяется к вашему имуществу, обратитесь к правоустанавливающим документам — договор купли-продажи (дарения), свидетельства о праве собственности или на наследство.

Эти документы указывают, является ли собственность совместной (без долей) или долевой (с определенными долями). Тип собственности может касаться как жилой недвижимости (квартиры, дома), так и земельных участков.

Совместная совместная собственность: особенности

Совместная совместная собственность чаще всего возникает у супругов или при приватизации жилья. Она может быть:

• четко выраженной: в правоустанавливающих документах указаны все совладельцы (например, в свидетельстве о праве собственности на приватизированную квартиру);
• без четкой определенности: имущество, приобретенное супругами во время брака, может быть зарегистрировано на одного из супругов, но юридически принадлежит обоим.

В то же время в случае развода или конфликта между совладельцами раздел имущества может быть затруднен, ведь доли не определены. Также продажа или распоряжение имуществом требует согласия всех совладельцев.

Совместная долевая собственность: как это работает

Общая долевая собственность характеризуется четким определением долей каждого совладельца в правоустанавливающих документах (например, 1/2 или 19/200). Согласно ст. 357 ГК Украины, доли считаются равными, если иное не указано в договоре или законе.

Особенность долевой собственности — это идеальная доля, которая не привязана к конкретной части имущества (например, определенной комнаты в квартире). Совладелец может выделить свою долю в натуре (например, получить часть дома или земельного участка). Или получить компенсацию, если выдел в натуре невозможен (ст. 183 ГК Украины).

Как происходит выдел доли в натуре

Если совладелец хочет выйти из общей долевой собственности, он имеет право на выдел. Варианты:

• добровольное соглашение — оформляется у нотариуса;
• судебное разбирательство — если стороны не могут договориться.

Суд анализирует техническую возможность раздела имущества (экспертиза), учитывая изолированность, площадь и другие факторы. Если раздел невозможен, суд может обязать других совладельцев выплатить компенсацию.

Это особенно актуально для жилых домов, где вместе с жильем нужно решить и вопрос земли. Если земля находится в собственности, возможно выделение доли земельного участка; если же нет - определение порядка пользования.

Юридические риски: что стоит учесть

• В общей совместной собственности без разрешения другого совладельца распоряжаться имуществом невозможно.
• В долевой собственности совладелец может продать свою долю, но другие имеют преимущественное право выкупа.
• В случае смерти одного из совладельцев его доля (в долевой собственности) переходит к наследникам.
• В спорах о разделе совместной собственности могут возникнуть затяжные судебные процессы, особенно без документального подтверждения вкладов сторон.

А юристы адвокатского объединения "Репешко и партнеры" в комментарии изданию "ФАКТ" дали практические советы для совладельцев:

• проверьте правоустанавливающие документы. Выясните, какой тип собственности применяется к вашему имуществу;
• избегайте конфликтов. Заключите письменное соглашение с совладельцами о пользовании или разделе имущества;
• обратитесь к юристу. Перед продажей, разделением или выделением доли проконсультируйтесь со специалистом, чтобы избежать юридических ошибок.
• будьте готовы к суду. Если согласия с совладельцами нет, готовьтесь к судебному разбирательству и экспертизе.

Как сообщалось, каждый, кто владеет долей недвижимости, может столкнуться со сложностями при ее продаже, особенно если речь идет о части квартиры или дома. В 2025 году продажа доли в недвижимости и в дальнейшем будет регулироваться Гражданским кодексом Украины. Чтобы избежать юридических проблем или конфликтов с совладельцами, стоит заранее ознакомиться с особенностями этой процедуры.

Также мы рассказывали, сколько может быть владельцев одной квартиры, ведь раздел имущества между несколькими собственниками нередко сопровождается трудностями.