Спрятаться не получится — ГНС предупредила "серых" арендодателей

Сдача недвижимости в аренду — популярный способ получения дополнительного дохода в Украине. В 2025 году это не только стабильный источник дохода, но и зона повышенного контроля. Налоговая служба Украины все активнее борется с теневой арендой. В центре внимания — каждый, кто сдает жилье без договора и не декларирует прибыль. И если раньше это было делом совести, то сегодня — обязанностью с правовыми последствиями.

Как напомнили в Главном управлении ГНС в Черкасской области, каждый, кто сдает квартиру, дом или коммерческое помещение, должен декларировать доходы и платить налоги.

Что и сколько нужно платить: формула проста

Если вы сдаете квартиру или дом, но не зарегистрированы как предприниматель, то действует общий механизм налогообложения для физических лиц:

• 18% — налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• 5% — военный сбор.

Общая ставка — 19,5% от полученного дохода. Если, например, вы сдаете квартиру за 10 000 грн в месяц, то за год получите 120 000 грн, из которых 23 400 грн следует уплатить государству.

"Эти налоги должны быть задекларированы и уплачены не позднее 1 августа года, следующего за отчетным", — объясняют в ГНС.

Декларация: когда, как и через что

Каждый арендодатель, который получил доход в 2024 году, должен подать годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах до 1 мая 2025 года.

Подать декларацию можно:

• лично в налоговой инспекции;
• онлайн через Электронный кабинет плательщика на официальном сайте ГНС.

Сервис работает удобнее, чем раньше: есть подсказки, предварительно заполненные поля, автоматическое формирование квитанций об уплате.

Почему договор аренды — не просто "бумажка"

В ГНС отмечают: договор аренды — это юридическое основание для декларирования дохода, и он должен быть письменным. Наличие договора — это:

• страховка в случае конфликта с арендатором;
• защита от двойного налогообложения в случае налоговой проверки;
• подтверждение реального дохода на случай судебных споров.

"В 2024-м усилилось взаимодействие ГНС с управляющими компаниями, ОСМД и даже банками. Выявить факт проживания без договора — проще, чем кажется", — сообщают в ведомстве.

Сдаете через Booking.com или посуточно? Станете предпринимателем

Краткосрочная аренда — через Airbnb, Booking.com или даже телеграм-канал — несет другую юридическую природу. Если такая деятельность имеет признаки систематичности, налоговая может признать ее предпринимательской, независимо от формального статуса.

В таком случае:

• нужно зарегистрироваться как ФЛП;
• выбрать группу упрощенной системы налогообложения;
• платить ЕСВ и единый налог.

Для ФЛП 3-й группы это:

• 5% от дохода (единый налог);
• 1 870 грн ежемесячно — минимальный ЕСВ в 2025 году.

Что будет, если не уплатить: штрафы, пеня и больше

Налоговая стала жестче к нарушителям. Если арендодатель не задекларировал доход или не уплатил налог, его могут ждать:

• штраф 25% от неуплаченной суммы (при повторном нарушении — 50%);
• пеня — за каждый день просрочки;
• административный штраф — до 850 грн.

Кроме того, рискуете потерять спокойствие — ведь проверки в 2025 году будут точечными, с привлечением аналитики данных и данных из открытых источников, добавляют налоговики.

Новые инструменты контроля: как ГНС выявляет "теневую" аренду

ГНС получила доступ к информации из реестров жилой недвижимости, совместно с общинами проводит проверки по факту проживания жителей. Также учитываются:

• платежи за коммунальные услуги (если кто-то платит, а не зарегистрирован — сигнал);
• информация от управляющих многоквартирных домов;
• анонимные обращения граждан.

Что еще стоит знать украинцам

В Украине нередко сдают жилье без официального договора, полагаясь на устные договоренности и порядочность арендаторов. Однако, такая практика оставляет владельцев незащищенными, ведь без письменного соглашения возникают серьезные проблемы, если квартиранты прекращают платить. В подобных ситуациях владелец фактически не имеет юридических рычагов воздействия.

Также мы рассказывали, что изменение арендной платы после подписания договора часто приводит к спорам между арендодателями и арендаторами. Однако украинское законодательство четко регулирует процедуру внесения таких изменений.