Рынок недвижимости замер — почему в Украине меньше покупают жилье

В Украине рынок недвижимости переживает сложные времена. Количество сделок по покупке жилья значительно сократилось, а спрос остается низким, несмотря на рост доходов граждан и относительно доступные цены. Основная причина — война, которая создает неопределенность и заставляет украинцев откладывать крупные покупки.

После начала полномасштабного вторжения украинский рынок недвижимости прошел несколько волн изменений. Сначала — резкое снижение активности, затем — короткое оживление, и, наконец, снова замедление. Об этом сообщила директор Департамента финансовой стабильности Национального банка Украины Первин Дадашова на презентации "Отчета о финансовой стабильности".

Сейчас главными сдерживающими факторами являются неопределенное безопасное будущее, угрозы строительной отрасли и низкая доля ипотечного финансирования. Украинцы откладывают покупку жилья, ведь инвестирование в недвижимость в условиях риска — шаг крайне осторожный.

"К сожалению, ситуация несколько ухудшилась в последнее время. Не так живо растет количество заключенных сделок, как это было раньше. Постепенно исчерпываются факторы восстановления, которые имели место в первый год после полномасштабного вторжения", — отметила Дадашова.

Почему спрос на жилье падает

Военные риски и неопределенность

Главным сдерживающим фактором для рынка недвижимости остаются военные риски. Постоянная угроза обстрелов, экономическая нестабильность и неопределенность относительно будущего заставляют украинцев избегать крупных финансовых решений, таких как покупка жилья. Даже в относительно безопасных регионах люди предпочитают арендовать, а не инвестировать в недвижимость.

"Цена аренды и доходы достаточно умеренные по украинским меркам, но это не побуждает к более активному приобретению жилья. Ведь рынок сдерживается военными рисками и неопределенностью", — пояснила Дадашова.

По данным НБУ, рост количества сделок в IV квартале 2024-I квартале 2025 года составил лишь 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это значительно ниже, чем в первые месяцы после начала полномасштабной войны, когда рынок оживлялся благодаря активной внутренней миграции.

Слабое влияние ипотеки

Программа "єОселя", которая должна была бы стимулировать рынок через доступные ипотечные кредиты, не смогла существенно оживить спрос. Лишь небольшая доля сделок финансируется за счет ипотеки, что объясняется как низким доверием к банковским продуктам, так и сложностями с финансированием строительной отрасли.

"Несмотря на то, что показатели доступности жилья остаются на исторически низких уровнях, это не побуждает к более активному приобретению жилья, ведь рынок очень сдерживается военными рисками", — подчеркнула Дадашова.

Миграция и смена приоритетов

Значительная часть сделок на рынке — это продажа жилья, которое не облагается налогом (первая продажа за год, если недвижимость была в собственности более трех лет).

Такие сделки часто связаны с миграцией, особенно в регионах, близких к зоне боевых действий. Люди продают жилье, чтобы переехать в более безопасные регионы или за границу, но новые покупки совершают неохотно.

Вторичный рынок лидирует, новостройки теряют

Несмотря на общую нестабильность, часть украинцев продолжает покупать жилье. Предпочтение отдают "вторичке": 75% сделок — это квартиры, построенные более 15 лет назад. Средняя площадь остается постоянной — около 48 кв. м для квартир и 70 кв. м — для частных домов.

Новостройки постепенно теряют привлекательность, даже в крупных городах. Это связано с недоверием к застройщикам, рисками недостроев и отсутствием понятных механизмов страхования.

Цены растут, аренда дорожает

По состоянию на май 2025 года средняя аренда однокомнатной квартиры в Украине составляла 7 504 гривны. Это на 3,9% больше, чем в начале года, подчеркнули в НБУ.

Покупательские цены тоже выросли — в I квартале 2025 года на первичном рынке двухкомнатные квартиры подорожали на 14,8%, а на вторичном — на 9,3%.

В лидерах роста — двухкомнатные квартиры в новостройках. Однако даже с учетом этого роста покупатели остаются осторожными.

Почему рынок не восстанавливается

Ослабление эффекта миграции

В начале полномасштабной войны рынок недвижимости частично поддерживался внутренней миграцией. Люди активно переселялись в более безопасные регионы, что стимулировало сделки. Однако этот эффект постепенно исчерпывается, и без новых стимулов спрос остается слабым.

"Эффект ситуативной подпитки рынка вследствие активной внутренней миграции ослабляется. Без улучшения ожиданий безопасности или доступных механизмов страхования от военных рисков для договоров ипотеки спрос вряд ли будет заметно расти", — говорится в отчете НБУ.

Риски строительной отрасли

Строительная отрасль в Украине также сталкивается с проблемами. Недостаток финансирования, рост стоимости материалов и логистические трудности затрудняют завершение проектов. Это снижает доверие к первичному рынку, ведь покупатели боятся вкладывать средства в недостроенные объекты.

Отсутствие механизмов страхования

Еще одним сдерживающим фактором является отсутствие эффективных механизмов страхования военных рисков для ипотечных договоров. Без таких инструментов банки неохотно выдают кредиты, а покупатели избегают долгосрочных финансовых обязательств.

Что будет дальше

НБУ прогнозирует, что без значительного улучшения ситуации с безопасностью рынок недвижимости будет оставаться вялым. Однако есть определенные шаги, которые могут помочь стабилизировать ситуацию. Дадашова отметила, что НБУ работает над совершенствованием условий государственной поддержки, в частности через программу "єОселя", а также над внедрением норм ЕС для регулирования ипотечного рынка.

"Мы в нашей стратегии по развитию ипотеки предусмотрели шаги, чтобы реагировать на все ключевые вызовы, связанные с рисками, которые связаны с невозможностью активного развития ипотеки", — рассказала она.

Среди предложенных мер — калибровка государственной поддержки, повышение ликвидности банков и улучшение регулирования рынка. Внедрение европейских норм должно упростить отношения между кредиторами и заемщиками, что может частично оживить ипотеку.

Как сообщалось, теперь, в отличие от ситуации четырехлетней давности, процесс принятия решения о покупке жилья растягивается почти до двух с половиной месяцев. Средний срок от выбора до сделки вырос с 21 до 67 дней, что свидетельствует о глубоких трансформациях в потребительском поведении покупателей.

Также мы писали, что в 2025 году украинцы активно вкладывают средства в зарубежную недвижимость. Это связано со стремлением к стабильности, безопасности капитала и поиска новых возможностей для жизни или заработка. Тенденция к приобретению собственного жилья за рубежом усилилась после 2022 года, когда миллионы украинцев выехали из страны. Зарубежная недвижимость рассматривается не только как место для проживания, но и как выгодная инвестиция и возможность получить вид на жительство.