Продажа земли — без этой проверки нотариусом сделки не будет

Оформление сделки купли-продажи земельного участка в Украине — не просто формальность. Это юридически значимый акт, который сопровождает государственный нотариус или частный, однако с такими же полномочиями. И именно нотариус проверяет ключевые аспекты сделки, чтобы не допустить мошенничества и гарантировать законность передачи права собственности.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, что именно проверяет нотариус при продаже земли, чтобы вы могли быть уверенными в безопасности сделки.

Документы для продажи земельного участка

Нотариус проверяет, имеет ли продавец полный пакет документов, необходимый для сделки. К обязательным относятся:

• государственный акт или выписка из Государственного реестра вещных прав, подтверждающий право собственности;
• кадастровый номер участка и выписка из Государственного земельного кадастра;
• справка о целевом назначении земли;
• паспорт и идентификационный код продавца и покупателя;
• оценка стоимости участка, если предусмотрено налогообложение;
• документ, подтверждающий отсутствие арестов, залогов или судебных споров.

Кроме того, для сделок между родственниками или в случае, когда земля была получена в наследство, могут понадобиться дополнительные документы (свидетельство о праве на наследство, согласие супругов и т.д.).

Право собственности на землю

Одна из главных задач нотариуса — проверка действительного права собственности. Для этого нотариус обращается в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

В этом реестре содержится информация о:

• владельце;
• дате регистрации права;
• типе собственности (единоличная, совместная, долевая);
• возможных обременениях (ипотека, запрет отчуждения, арест).

Если обнаруживаются расхождения между данными в документе и в реестре, сделка не заключается, пока не будет выяснена причина.

Целевое назначение и границы участка

Кадастровый номер и целевое назначение участка также обязательно проверяются. Если покупатель планирует застройку, важно убедиться, что земля предназначена для строительства (например, "земли жилой и общественной застройки"), а не сельскохозяйственного использования.

Нотариус проверяет информацию в Публичной кадастровой карте, которую можно просмотреть онлайн. Там указаны границы участка, площадь, номер, форма собственности.

Отсутствие арестов, запретов и судебных споров

Отчуждение земли невозможно, если она:

• находится под арестом;
• в залоге (ипотеке);
• является предметом судебного спора.

Нотариус проверяет эти данные через реестр обременений и соответствующие запросы в ГРРП. Если на землю наложен арест или есть запрет отчуждения, сделка будет заблокирована до снятия ограничения.

Проверка согласия супругов

Если продавец состоит в браке, нотариус проверяет, есть ли согласие второго супруга. В некоторых случаях необходимо нотариальное подтверждение такого согласия, даже если земля была приобретена до брака.

Особенно внимательно проверяются сделки, если имущество было оформлено на одного из супругов во время совместной жизни.

Проверка полномочий представителей

Если сделку заключает не собственник, а представитель, нотариус обязательно проверяет доверенность. Она должна быть действующей, без признаков подделки, содержать конкретные полномочия на продажу указанного участка.

В случае сомнений нотариус имеет право отказать в удостоверении сделки.

Источники происхождения средств покупателя

Нотариусы проверяют источники происхождения средств покупателя. Это нужно для предотвращения отмывания денег. Покупатель должен предоставить документы, подтверждающие законность средств, например, декларацию о доходах, финансовую отчетность или банковские выписки.

Нотариус также может использовать информацию из Единого государственного реестра деклараций для проверки финансовой прозрачности.

"Проверка источников происхождения средств — это не просто формальность. Она позволяет обеспечить прозрачность сделок и защитить рынок земли от незаконных операций", — отмечает нотариус Юлия Лабутина в статье для "Юридической газеты".

Налоговые обязательства при продаже

Нотариус также проверяет, подлежит ли сделка налогообложению, и если да, то уплачены ли соответствующие налоги. Например, если продавец владеет землей менее 3 лет или продает не первый участок в году, он должен уплатить 5% НДФЛ и 5% военного сбора.

Пока не предусмотрено изменений в этот порядок, но планируется усиление контроля за уплатой налогов через объединенную налоговую базу.

Как нотариус фиксирует сделку

После проверки всех аспектов, нотариус:

• составляет нотариальный договор купли-продажи;
• подписывает его сторонами;
• вносит изменения в Государственный реестр вещных прав;
• выдает новому владельцу выписку, подтверждающую переход права.

Это официальная процедура, без которой покупатель не сможет зарегистрировать землю в своем имени.

Стоимость услуг нотариуса при продаже земли

В 2025 году средняя стоимость услуг частного нотариуса в Украине колеблется от 5 000 до 12 000 грн, в зависимости от сложности сделки, расположения участка, наличия дополнительных документов (наследство, брак и т.д.). У государственного нотариуса стоимость немного ниже, однако сроки оформления — обычно дольше.

Как сообщалось, вопрос приватизации земли в Украине до сих пор актуален, даже несмотря на военное положение, которое внесло определенные коррективы в механизмы распоряжения землей. Однако ключевые законодательные нормы остаются в силе: каждый гражданин имеет право на бесплатное получение нескольких земельных участков, хотя и с определенными ограничениями.

Также отметим, что рынок сельскохозяйственных земель в Украине продолжает быть ключевой составляющей аграрной реформы, которая влияет на экономику и продовольственную безопасность. Хотя рынок земли открылся еще в 2021 году, правила покупки и продажи таких участков остаются строго регламентированными.