Продажа недвижимости — о каком нюансе должны знать совладельцы

Совместная собственность на недвижимость — распространенная ситуация, которая может возникнуть вследствие приватизации, наследства, брака или других юридических действий. В большинстве случаев совладельцы мирно договариваются об использовании и распоряжении имуществом. Однако, когда дело доходит до продажи квартиры, интересы владельцев могут расходиться.

Все дело в форме собственности, отмечают эксперты АН "Маяк". Если квартира находится в общей долевой собственности, каждый имеет конкретную долю. Ее можно продать, но сначала — письменно предложить другому владельцу приобрести ее. У него есть 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не будет ответа, владелец доли может продавать ее любому.

Другая ситуация — общая совместная собственность, когда доли не выделены (например, имущество супругов). В таком случае предварительно нужно выделить свою долю — через нотариальный договор или суд. Только после этого ее можно продать.

Почему продажа доли — сложное дело

На практике купить половину или даже треть квартиры согласится далеко не каждый. Жить в одном помещении с незнакомцами — не самая привлекательная перспектива. Из-за этого владельцы долей часто терпят убытки или вынуждены долго искать покупателя. Значительно выгоднее договориться между собой и продать всю квартиру целиком.

Если совладелец против продажи: алгоритм действий

Попробуйте переубедить — это выгодно обеим сторонам

Лучший сценарий — мирная договоренность. Один из собственников может выкупить долю другого. Или вместе можно продать всю квартиру, разделив прибыль.

Мотивация для переговоров: продажа целого объекта всегда выгоднее, чем доли. К тому же, это значительно ускорит поиск покупателя.

Официально предложите выкуп доли

Если договориться не удается, нужно действовать по закону:

• отправьте другому владельцу письменное предложение купить вашу долю;
• в письме обязательно укажите цену, сроки ответа (30 дней) и условия;
• предложение должно быть заверено нотариусом или направлено заказным письмом с уведомлением.

Это — важный юридический шаг. Если его пропустить, второй собственник сможет через суд оспорить продажу, даже если она уже состоялась.

Продайте долю третьим лицам

Если в течение месяца совладелец не отвечает или отказывается — вы можете выставить свою долю на рынок. Но учтите: спрос на доли небольшой, цена часто ниже рыночной, предупреждают эксперты.

Когда без суда не обойтись

Если речь идет о продаже всей квартиры, то согласие всех совладельцев — обязательно. Один против — и сделка невозможна. Однако есть исключения:

• если доля совладельца незначительна (например, 1/20), и ее владелец препятствует эффективному использованию имущества — другие могут обратиться в суд с требованием принудительного выкупа;
• если местонахождение одного из собственников неизвестно, можно также обратиться в суд. В некоторых случаях сделка возможна без его согласия, но она может быть обжалована в течение года;
• если совладельцем является несовершеннолетний, продажа требует разрешения органа опеки.

Риски и ошибки, которых лучше избегать

• Пропустили официальное уведомление совладельца — риск судебных исков и потери имущества.
• Сделка без нотариального сопровождения — основание для признания ее недействительной.
• Эмоции вместо закона — когда вместо конструктивных переговоров включается конфликт.

Отметим, недвижимость является ценным активом, право собственности на который охраняется законом. Однако, существуют определенные обстоятельства, при которых это право может быть прекращено. В 2025 году в Украине действуют четкие правила и юридические процедуры, регулирующие вопросы собственности на недвижимое имущество, которые необходимо учитывать каждому владельцу.

Также мы сообщали, что в обществе до сих пор бытует ошибочное представление, что регистрация места жительства, по старой привычке "прописка", автоматически предоставляет какие-то права на жилье. Многие неверно считают, что прописанное лицо может претендовать на часть собственности или его будет сложно выселить. Однако, стоит помнить, что регистрация не является основанием для приобретения права собственности на недвижимость и не защищает от выселения законным владельцем.