Продаж нерухомості — про який нюанс мають знати співвласники

Спільна власність на нерухомість — поширена ситуація, яка може виникнути внаслідок приватизації, спадщини, шлюбу або інших юридичних дій. У більшості випадків співвласники мирно домовляються про використання та розпорядження майном. Однак, коли справа доходить до продажу квартири, інтереси власників можуть розходитися.

Уся справа у формі власності, наголошують експерти АН "Маяк". Якщо квартира перебуває у спільній частковій власності, кожен має конкретну частку. Її можна продати, але спочатку — письмово запропонувати іншому власнику придбати її. У нього є 30 днів, аби скористатися правом переважної купівлі. Якщо за цей час не буде відповіді, власник частки може продавати її будь-кому.

Інша ситуація — спільна сумісна власність, коли частки не виділені (наприклад, майно подружжя). У такому випадку попередньо потрібно виділити свою частку — через нотаріальний договір або суд. Тільки після цього її можна продати.

Чому продаж частки — складна справа

На практиці купити половину або навіть третину квартири погодиться далеко не кожен. Жити в одному приміщенні з незнайомцями — не найпривабливіша перспектива. Через це власники часток часто зазнають збитків або змушені довго шукати покупця. Значно вигідніше домовитися між собою і продати всю квартиру цілком.

Якщо співвласник проти продажу: алгоритм дій

Спробуйте переконати — це вигідно обом сторонам

Найкращий сценарій — мирна домовленість. Один із власників може викупити частку іншого. Або разом можна продати всю квартиру, розділивши прибуток.

Мотивація для переговорів: продаж цілого об’єкта завжди вигідніший, ніж частки. До того ж, це значно пришвидшить пошук покупця.

Офіційно запропонуйте викуп частки

Якщо домовитись не вдається, потрібно діяти за законом:

• надішліть іншому власникові письмову пропозицію купити вашу частку;
• у листі обов’язково вкажіть ціну, терміни відповіді (30 днів) і умови;
• пропозиція має бути засвідчена нотаріусом або направлена рекомендованим листом з повідомленням.

Це — важливий юридичний крок. Якщо його пропустити, другий власник зможе через суд оскаржити продаж, навіть якщо вона вже відбулась.

Продайте частку третім особам

Якщо протягом місяця співвласник не відповідає або відмовляється — ви можете виставити свою частку на ринок. Але врахуйте: попит на частки невеликий, ціна часто нижча за ринкову, попереджають експерти.

Коли без суду не обійтися

Якщо йдеться про продаж усієї квартири, то згода всіх співвласників — обов’язкова. Один проти — і угода неможлива. Проте є винятки:

• якщо частка співвласника незначна (наприклад, 1/20), і її власник перешкоджає ефективному використанню майна — інші можуть звернутися до суду з вимогою примусового викупу;
• якщо місце перебування одного з власників невідоме, можна також звернутися до суду. У деяких випадках угода можлива без його згоди, але вона може бути оскаржена упродовж року;
• якщо співвласником є неповнолітній, продаж потребує дозволу органу опіки.

Ризики й помилки, які краще уникати

• Пропустили офіційне повідомлення співвласника — ризик судових позовів і втрати майна.
• Угода без нотаріального супроводу — підстава для визнання її недійсною.
• Емоції замість закону — коли замість конструктивних переговорів вмикається конфлікт.

Зазначимо, нерухомість є цінним активом, право власності на який охороняється законом. Проте, існують певні обставини, за яких це право може бути припинено. У 2025 році в Україні діють чіткі правила та юридичні процедури, що регулюють питання власності на нерухоме майно, які необхідно враховувати кожному власнику. 

Також ми повідомляли, що у суспільстві досі побутує помилкове уявлення, що реєстрація місця проживання, за старою звичкою "прописка", автоматично надає якісь права на житло. Багато хто невірно вважає, що прописана особа може претендувати на частину власності або її буде складно виселити. Проте, варто пам'ятати, що реєстрація не є підставою для набуття права власності на нерухомість і не захищає від виселення законним власником.