Продажа квартиры без согласия прописанного — что можно владельцу

Продажа квартиры в Украине может стать сложным процессом, если в ней прописан (зарегистрирован) человек, который отказывается сниматься с регистрации. Такая ситуация вызывает много вопросов у владельцев: можно ли продать жилье, как выписать человека, когда обращаться в суд и какие документы для этого нужны? Законодательство четко регулирует этот вопрос, но есть определенные нюансы, о которых следует знать владельцу жилья.

Право собственности — ключевое в вопросе отчуждения имущества. Как объясняет юрист Елена Бирюч в комментарии "РБК-Украина", для продажи жилья согласие необходимо только от собственника или совладельца имущества. Наличие зарегистрированных лиц никоим образом не препятствует сделке.

Иначе говоря, человек, который только зарегистрирован в квартире, не имеет права запретить ее продажу. Главное, чтобы не были нарушены интересы совладельцев или супругов, если квартира была приобретена в браке.

Как выписать человека без его согласия: административный путь

Если после продажи возникает необходимость снять человека с регистрации, владелец может инициировать это в административном порядке. Нужно обратиться в ЦПАУ по адресу жилья и предъявить документы о праве собственности.

Этот механизм работает только в случае, если лицо, которое необходимо выписать, не является военнообязанным.

"Владелец может снять с места жительства другое лицо. Но это не касается мужчин в возрасте 25-60 лет — они должны быть сняты с воинского учета по старому месту и стать на учет по новому", — отмечает Бирюч.

Когда без суда не обойтись

В некоторых случаях ЦПАУ не имеет полномочий снять человека с регистрации. Это может произойти, если:

• человек — военнообязанный;
• он отказывается сниматься с регистрации добровольно;
• административный орган отказал в рассмотрении заявления.

В таком случае придется обратиться в суд.

"Иск в суд могут подать как продавец, так и новый владелец квартиры. Цель — признать лицо утратившим право пользования жильем", — отмечает юрист.

Что нужно для суда: пакет доказательств

Чтобы доказать в суде, что лицо больше не имеет права жить в квартире, следует подготовить:

1. Документы, подтверждающие регистрацию лица.
2. Акт обследования, который зафиксирует отсутствие лица в квартире.
3. Показания свидетелей, которые подтвердят, что лицо не проживает в жилье более года.
4. Квитанции об оплате коммуналки, которые доказывают, что прописанный не участвует в расходах.

"В соответствии со ст. 405 Гражданского кодекса, члены семьи собственника, проживающие вместе с ним, имеют право пользования жильем. Но если лицо не живет в квартире более года без уважительных причин, это право теряется", — подчеркивает Бирюч.

Если суд установит, что прописанный не является членом семьи нового владельца или не проживает фактически, ЦПАУ обязан снять его с регистрации на основании решения суда.

Особенности выписки после покупки

Новый собственник имеет те же права, что и предыдущий. Если в купленном жилье обнаружено прописанное лицо, которое не является членом его семьи, он также может обратиться в суд с аналогичным иском. Обоснование: потеря права пользования жильем.

В таком случае в суд нужно подать:

• документы о праве собственности;
• информацию, что лицо не является членом семьи;
• доказательства, что он не проживает фактически (акты, свидетельства, квитанции и т.д.).

"На основании судебного решения ЦПАУ обязан снять лицо с регистрации", — резюмирует эксперт.

Как сообщалось, в Украине до сих пор распространено ошибочное представление, что прописка непосредственно влияет на размер коммунальных платежей. Многие считают, что количество зарегистрированных лиц автоматически меняет суммы в платежках. Однако в 2025 году правила остаются неизменными, сосредотачиваясь на защите потребителей и возможности перерасчета в случае необходимости.

Но отметим, что даже в условиях цифровизации услуг и изменений в законодательстве, связанных с войной, прописка постороннего человека в квартире все еще несет определенные риски. Несмотря на усиление защиты прав собственников, полностью обезопасить себя от возможных проблем достаточно сложно.