Продаж квартири без згоди прописаного — що дозволено власнику

Продаж квартири в Україні може стати складним процесом, якщо в ній прописана (зареєстрована) людина, яка відмовляється зніматися з реєстрації. Така ситуація викликає багато запитань у власників: чи можна продати житло, як виписати особу, коли звертатися до суду і які документи для цього потрібні? Законодавство чітко регулює це питання, але є певні нюанси, про які слід знати власнику житла.

Право власності — ключове у питанні відчуження майна. Як пояснює юристка Олена Бірюч у коментарі "РБК-Україна", для продажу житла згода необхідна лише від власника або співвласника майна. Наявність зареєстрованих осіб жодним чином не перешкоджає правочину.

Інакше кажучи, людина, яка лише зареєстрована в квартирі, не має права заборонити її продаж. Головне, аби не були порушені інтереси співвласників або подружжя, якщо квартира була набута у шлюбі.

Як виписати людину без її згоди: адміністративний шлях

Якщо після продажу виникає потреба зняти людину з реєстрації, власник може ініціювати це в адміністративному порядку. Потрібно звернутись до ЦНАП за адресою житла та пред’явити документи про право власності.

Цей механізм працює тільки в разі, якщо особа, яку необхідно виписати, не є військовозобов’язаною.

"Власник може зняти з місця проживання іншу особу. Але це не стосується чоловіків віком 25–60 років — вони мають бути зняті з військового обліку за старим місцем і стати на облік за новим", — наголошує Бірюч.

Коли без суду не обійтись

У деяких випадках ЦНАП не має повноважень зняти особу з реєстрації. Це може статись, якщо:

• особа — військовозобов’язана;
• людина відмовляється зніматися з реєстрації добровільно;
• адміністративний орган відмовив у розгляді заяви.

У такому разі доведеться звернутися до суду.

"Позов до суду можуть подати як продавець, так і новий власник квартири. Мета — визнати особу такою, що втратила право користування житлом", — зазначає юристка.

Що потрібно для суду: пакет доказів

Щоб довести у суді, що особа більше не має права жити в помешканні, слід підготувати:

1. Документи, що підтверджують реєстрацію особи.
2. Акт обстеження, який зафіксує відсутність особи у квартирі.
3. Покази свідків, які підтвердять, що особа не проживає у житлі понад рік.
4. Квитанції про оплату комуналки, які доводять, що прописаний не бере участі у витратах.

"Відповідно до ст. 405 Цивільного кодексу, члени сім'ї власника, які проживають разом із ним, мають право користування житлом. Але якщо особа не живе у квартирі понад рік без поважних причин — це право втрачається", — підкреслює Бірюч.

Якщо суд встановить, що прописаний не є членом сім’ї нового власника або не проживає фактично, ЦНАП зобов’язаний зняти його з реєстрації на підставі рішення суду.

Особливості виписки після купівлі

Новий власник має ті самі права, що й попередній. Якщо в купленому житлі виявлено прописану особу, яка не є членом його сім’ї, він також може звернутись до суду з аналогічним позовом. Обґрунтування: втрата права користування житлом.

У такому випадку до суду потрібно подати:

• документи про право власності;
• інформацію, що особа не є членом родини;
• докази, що вона не проживає фактично (акти, свідчення, квитанції тощо).

"На підставі судового рішення ЦНАП зобов’язаний зняти особу з реєстрації", — резюмує експертка.

Як повідомлялось, в Україні досі поширене хибне уявлення, що прописка безпосередньо впливає на розмір комунальних платежів. Багато хто вважає, що кількість зареєстрованих осіб автоматично змінює суми в платіжках. Однак у 2025 році правила залишаються незмінними, зосереджуючись на захисті споживачів та можливості перерахунку у разі потреби.

Але зазначимо, що навіть в умовах цифровізації послуг та змін у законодавстві, пов'язаних з війною, прописка сторонньої людини у квартирі все ще несе певні ризики. Незважаючи на посилення захисту прав власників, повністю убезпечити себе від можливих проблем досить складно.