Продажа доли недвижимости — что следует знать совладельцу

Когда недвижимость принадлежит нескольким совладельцам, любое распоряжение ею превращается в сложную коммуникацию. Это не просто неудобства — это юридические ограничения. Однако закон позволяет продать свою долю, хотя и требует соблюдения определенных условий.

Прежде всего следует выяснить, какая именно форма собственности установлена на квартиру или дом, отмечает адвокат Юрий Бабенко. Если это общая совместная собственность (чаще всего она возникает между супругами), то ни один из совладельцев не имеет выделенной доли. А значит, самостоятельно продать часть жилья невозможно.

Единственным путем к продаже в этом случае является предварительный раздел имущества. По словам специалиста, "супруги могут договориться о долях самостоятельно, но лучше это оформлять письменно с нотариальным удостоверением - иначе такое решение будет иметь слабую юридическую силу".

Если прийти к согласию не удалось, доли придется определять через суд. Судебный раздел позволяет четко зафиксировать часть каждого из совладельцев в праве собственности, а значит, открыть возможность к индивидуальной продаже.

Частичная собственность на квартиру дает больше свободы

Если жилье находится в долевой собственности, ситуация проще. Собственник имеет право распоряжаться своей долей по своему усмотрению, но с учетом преимущественного права других совладельцев. Его устанавливает статья 362 Гражданского кодекса Украины.

Это означает, что прежде чем продать свою долю третьему лицу, необходимо предложить ее другим совладельцам на тех же условиях, что и потенциальному покупателю.

"Самая распространенная ошибка — игнорирование этого требования. В результате — судебная волокита и потеря времени", — объясняет Бабенко.

Как уведомить совладельцев о продаже доли квартиры

Закон не предусматривает строгой формы уведомления, но юристы советуют действовать письменно. В сообщении следует указать:

• объем продаваемой доли;
• желаемую цену;
• сроки сделки.

Уведомление можно отправить по почте с уведомлением о вручении или вручить лично, зафиксировав факт передачи. В некоторых случаях эту функцию выполняет нотариус, который будет удостоверять сделку купли-продажи.

С момента получения уведомления совладельцы имеют один месяц на ответ. Отсутствие ответа приравнивается к отказу. Но лучше получить письменный отказ для надежной защиты сделки в будущем.

Как выбрать покупателя доли если согласилось несколько человек

Закон позволяет владельцу доли самостоятельно выбрать покупателя среди совладельцев, которые выразили желание купить имущество. Если же никто не проявил интереса, долю можно продать любому постороннему лицу. В таком случае нотариус проверяет соблюдение преимущественного права и удостоверяет сделку.

"Ключевое - это зафиксировать факт соблюдения процедуры. Иначе сделку можно будет обжаловать через суд", — отмечает Бабенко.

Что будет, если не предложить долю совладельцам

Попытка обойти закон и продать долю без информирования других владельцев может иметь серьезные последствия. Чаще всего — это судебный иск с требованием перевести права покупателя на одного из совладельцев. То есть — покупатель потеряет свою долю, а продавцу придется вернуть деньги.

С формальной точки зрения, сделка считается действительной. Однако риск судебного обжалования - очень высок. Во многих случаях суды становятся на сторону совладельцев, которым не было предоставлено возможности реализовать свое преимущественное право.

Стоит ли продавать долю квартиры посторонним лицам

Продажа доли квартиры лицам, которые не проживают в ней, — юридически возможна, но на практике часто становится источником конфликтов. Покупатель не сможет пользоваться всей квартирой, а другие совладельцы — могут препятствовать даже доступу в помещение.

Такие сделки стоит заключать только после консультаций с опытным юристом. Иначе вместо прибыли вы получите длительный конфликт.

"Доля — это не комната. Это абстрактная часть в праве собственности. И новый владелец не сможет требовать, например, спальню или кухню. Поэтому лучше заранее все проговорить", — подчеркивает Бабенко.

Что делать, если никто не хочет покупать долю

В случае, если доля не интересует ни совладельцев, ни сторонних покупателей, стоит рассмотреть альтернативные сценарии:

• предложить обмен доли на другое имущество;
• инициировать раздел жилья через суд с последующим выкупом части;
• рассмотреть варианты дарения или внесения доли в уставный капитал.

Иногда продажа доли становится возможной только после полного раздела имущества или изменения целевого использования жилья (например, перевод в нежилой фонд).

Как сообщалось, общая совместная собственность на недвижимость, возникающая у супругов во время брака, охватывает имущество, приобретенное ими за этот период, если иное не установлено законом или договором. Однако, важно помнить, что существуют обстоятельства, при которых такая совместная собственность может прекратить свое действие.

Также мы рассказывали, что в современном мире цифровых трансформаций юридическое подтверждение права собственности на недвижимость приобретает критическое значение. Особенно в 2025 году, на фоне роста мошенничества, появления новых правовых норм и особого внимания к имущественным правам в условиях войны, гражданам крайне важно быть бдительными в этом вопросе.