Право собственности на недвижимость — когда могут отменить

Право собственности на недвижимость кажется незыблемым, но есть ситуации, когда его могут аннулировать. Это сложный юридический процесс, который зависит от конкретных обстоятельств, законодательства и судебных решений.

Редакция Новини.LIVE расскажет, когда и почему право собственности на квартиру, дом или земельный участок может быть отменено, какие основания для этого существуют и как защитить свои права.

Аннулирование права собственности

Аннулирование права собственности — это юридическая процедура, во время которой владелец теряет свои права на недвижимость по решению суда или по другим законным основаниям. Это может произойти из-за нарушения закона, мошенничества, ошибки в документах или других обстоятельств. Законодательство Украины, в частности Гражданский кодекс, определяет четкие основания для такого аннулирования.

Суды в Украине ежегодно рассматривают сотни дел, где отменяются договоры купли-продажи, дарения или мены. Если суд признает, что сделка заключена с нарушениями, право собственности отменяется автоматически, независимо от того, был ли покупатель добросовестным.

Например, если квартиру продало лицо с поддельными документами или не имело полномочий — такой договор признается ничтожным, а право нового владельца отменяется.

Отмена регистрации права собственности через суд

Регистрация права в Государственном реестре вещных прав не является абсолютной гарантией безопасности. Она может быть отменена через суд, если выяснится, что:

• имущество было отчуждено незаконно;
• регистрационные действия проводились по поддельным документам;
• право на объект получено с нарушением законодательства.

Суд признает регистрацию недействительной, и она подлежит аннулированию, после чего реестр обновляется. Такая ситуация характерна для случаев рейдерства или споров между наследниками.

Потеря права собственности на недвижимость из-за ошибок нотариуса

Если нотариус не проверил все обстоятельства при удостоверении сделки или допустил ошибку в документах, это может стать основанием для отмены права собственности.

"На практике случается, что из-за формальных ошибок в договоре или неправильной идентификации сторон право собственности отменяется даже через несколько лет после заключения сделки", — объясняет адвокат Роман Бондаренко.

Последствия двойной продажи квартиры

Еще одна опасность — двойная продажа. Если продавец передает одну и ту же квартиру нескольким лицам, а договоры заключены в разное время, то право собственности получит тот, кто первым зарегистрировал покупку.

Другие лица могут через суд отменить регистрацию, доказав, что их права нарушены. В результате добросовестный покупатель теряет имущество, даже если он ничего не подозревал.

Отмена права собственности после решения КСУ

Конституционный Суд Украины в некоторых случаях признавал нормы законов неконституционными, что влекло за собой пересмотр уже выданных прав на имущество.

Такое случилось с правом собственности на землю после отмены ряда решений о передаче участков. Если право получено на основании акта, который позже признан незаконным, оно может быть аннулировано через суд.

Проблемы с наследственностью и право собственности на жилье

Если наследник не успел вовремя оформить наследство или не знал о своем праве, но впоследствии обратился в суд, возможна ситуация, когда уже оформленное право другого лица будет отменено.

Также бывают случаи, когда в наследственном деле появляются новые документы или родственники, о которых не знали. Если суд признает их права на имущество, предыдущий владелец может его потерять.

Самовольное строительство и аннулирование регистрации права

В 2025 году в Украине действует упрощенный порядок для узаконивания построек, но он не гарантирует сохранение права собственности.

Если выяснится, что объект возведен с нарушением строительных норм или на чужом земельном участке, зарегистрированное право может быть отменено.

В таком случае дом признается самовольным, а решение об аннулировании принимается в судебном порядке.

Махинации с реестрами и подделка документов

Нередко мошенники меняют данные в реестре или проводят фиктивные сделки с поддельными паспортами и доверенностями.

Такие схемы чаще выявляют в крупных городах, где недвижимость имеет высокую ценность. Если регистрационное действие совершено по поддельным данным, его отменяют через суд, а настоящий владелец вынужден доказывать свое право.

Как защитить право собственности на недвижимость

Чтобы минимизировать риски потери жилья:

• проверяйте историю объекта перед покупкой;
• пользуйтесь услугами надежного нотариуса;
• оформляйте сделки с проверенными продавцами;
• после приобретения недвижимости регистрируйтесь как собственник в реестре прав;
• отслеживайте изменения в госреестре с помощью сервиса SMS-Маяк.

"Если возник спор, сразу обращайтесь к адвокату и собирайте все документы, подтверждающие добросовестность вашего владения", — отмечает юрист Радион Кирилкин.

Как сообщалось, право собственности на земельный участок дает владельцу полную свободу действий: его можно продать, подарить, передать по наследству или сдать в аренду. Чтобы подтвердить свое право, необходимо иметь соответствующие документы, форма которых менялась на протяжении лет.

Также отметим, с 1 января 2013 года в Украине заработал Государственный реестр прав на недвижимое имущество, который централизовал учет собственности на недвижимость. С тех пор все новые права на квартиры, дома и землю вносятся в единую цифровую базу. Однако, владельцы имущества, приобретенного до 2013 года, не были автоматически включены в этот реестр.