Налог за продажу первой квартиры — от чего зависит сумма

Продажа первой квартиры может быть как выгодной сделкой, так и финансовым вызовом. Основной вопрос, который волнует владельца недвижимости: придется ли платить налоги и если да — то какие именно? Все зависит от срока владения имуществом, статуса владельца, источника приобретения недвижимости и количества продаж за год.

Законодательство возлагает обязанность по уплате налогов преимущественно на продавца, отмечает адвокат Ирина Смитюх в комментарии агентству УНИАН.

Покупатель в свою очередь должен оплатить взнос в Пенсионный фонд (1% от стоимости объекта) и обычно частично берет на себя расходы на нотариуса. Но главные обязательства — именно на том, кто продает.

Как отмечает Смитюх, продавец первой квартиры потенциально должен уплатить:

• налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 5% или 18% в зависимости от обстоятельств;
• военный сбор — 5%;
• госпошлину — 1%;
• услуги нотариуса — по договоренности сторон.

Однако в отдельных случаях первая продажа жилья может обойтись минимальными налогами или вообще без них.

Когда налог за первую продажу квартиры не уплачивается

Льготный режим касается первой продажи квартиры за год, если она находится в собственности более трех лет. По словам Смитюх, в этом случае продавец освобождается как от НДФЛ, так и от военного сбора. То есть нужно будет уплатить только 2% — по 1% в Пенсионный фонд и в качестве госпошлины.

"Если квартира находится в собственности более трех лет и это первая продажа за год — налоговая нагрузка минимальная. Такая продажа — самая выгодная для владельца", — подчеркнула адвокат.

Также важный нюанс — продажа унаследованной квартиры. Если объект недвижимости приобретен по наследству, то продавец не платит ни НДФЛ, ни военный сбор — независимо от срока владения.

Какой налог за продажу квартиры менее чем за три года

Если первая квартира продается до того, как прошло три года владения, ситуация меняется. Дополнительно к 2% сборов придется уплатить 5% НДФЛ и 5% военного сбора. То есть общая налоговая нагрузка достигнет 12%.

"Военный сбор применяется только вместе с НДФЛ. Если вы освобождены от одного - автоматически не платите и другого", — обращает внимание юрист.

Такая ситуация распространена при продаже жилья, купленного недавно или полученного в подарок. Если вы планируете продажу — стоит взвесить, не выгоднее ли подождать три года, чтобы сэкономить.

Меняется ли налог, если это вторая продажа в год

Несмотря на то, что квартира — первая по документам (то есть другая собственность не продавалась), ключевую роль играет не количество квартир, а именно количество продаж за один календарный год. Если продажа не первая — льгот не будет.

В таком случае НДФЛ возрастает до 18%, военный сбор — еще 5%, а вместе с другими платежами налог может составить до 25% от стоимости жилья. Это значительная нагрузка, которую, по словам Смитюх, можно частично смягчить.

"Если это уже третья продажа за год, налог исчисляется не со всей суммы, а только с прибыли. То есть с цены продажи минус задокументированные расходы на покупку", — объясняет эксперт.

Также важно сохранять чеки, договоры и другие подтверждения расходов.

Как определяется база налогообложения при продаже квартиры

Налоги рассчитываются от суммы дохода, полученного продавцом. По словам Смитюх, это цена, указанная в договоре купли-продажи. Но есть ограничение: она не может быть ниже оценочной стоимости объекта.

"Мы не советуем искусственно занижать цену жилья в договоре, чтобы уменьшить налоги. В случае судебного спора такая схема может обернуться против вас — доказать реальные убытки будет практически невозможно", — предостерегает адвокат.

Кто может не платить налоги при продаже жилья

Некоторые категории граждан могут быть освобождены от уплаты госпошлины:

• инвалиды I и II группы;
• пострадавшие от Чернобыльской катастрофы;
• участники боевых действий;
• семьи погибших военных.

"Полное освобождение возможно только тогда, когда обе стороны сделки имеют право на льготу. Если нет — нотариус обяжет вторую сторону оплатить пошлину полностью", — уточняет Смитюх.

Что касается взноса в Пенсионный фонд, его могут не платить те, кто впервые покупает недвижимость, не участвовал в приватизации и не получал жилье в наследство или в дар. Но и это нужно подтверждать документально.

Как сообщалось, покупка жилья в 2025 году включает не только стоимость квадратных метров, но и ряд обязательных платежей, которые существенно увеличивают общую сумму сделки. Независимо от того, кто покупает недвижимость — физическое лицо, юридическая компания или иностранец — необходимо учитывать новые налоговые нормы, государственные сборы и нотариальные расходы.

Также мы рассказывали, что сдача жилья в аренду предусматривает обязательную уплату налогов, а не добровольный выбор. В 2025 году фискальный контроль ужесточится, и государство будет значительно жестче бороться с "серой" арендой.