Подарить квартиру — сколько налогов "съест" сделка в 2025 году

Передача квартиры в качестве подарка — один из самых распространенных способов переоформления жилья в Украине. Однако даже такая безвозмездная сделка имеет налоговые последствия, которые зависят от родства сторон и резидентского статуса. В 2025 году в налоговом законодательстве сохраняется неоднозначность, которая может дорого стоить участникам сделки.

Дарение недвижимости между близкими родственниками в 2025 году освобождено от большинства налогов, если обе стороны — резиденты Украины, отмечает адвокат Наталья Чацкис.

"Для дарения не имеет значения, как долго владелец владеет этой недвижимостью. Квартира или дом могут быть в собственности неделю, год или более трех лет. Это абсолютно не влияет на налоги при сделке дарения", — отмечает она.

К близким родственникам, согласно Налоговому кодексу, относятся:

• родители;
• дети;
• муж или жена;
• родные братья и сестры;
• дед, бабушка и внуки.

Эти лица полностью освобождены от:

• налога на доходы физических лиц (18%);
• военного сбора (5%);
• уплаты в Пенсионный фонд.

Единственная обязательная плата — это услуги нотариуса. В Киеве средняя рыночная цена за оформление договора дарения составляет около 8 000 гривен, хотя она может варьироваться в зависимости от нотариуса.

Госпошлина при дарении недвижимости

Часто возникает путаница относительно государственной пошлины при дарении.

"Я на 100% уверена, что за договор дарения между близкими родственниками не нужно платить госпошлину в размере 1%", — говорит Чацкис.

Согласно Декрету Кабмина о государственной пошлине, при удостоверении договора отчуждения недвижимости (к которому относится дарение) ставка пошлины составляет 1% от суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан — 17 гривен.

Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, суммы договора нет, поэтому пошлина составляет всего 17 гривен. Более того, эти 17 гривен взимаются исключительно государственными нотариусами, которые перечисляют средства в местный бюджет. Частные нотариусы не имеют права требовать госпошлину, а любые дополнительные платежи — это плата за их услуги, а не официальный налог.

"Если частный нотариус взимает с вас 1% якобы госпошлины, то на самом деле это не госпошлина. Нотариус не перечисляет ее в госбюджет, это просто оплата его услуг, которую он почему-то называет официальным платежом", — объясняет Чацкис.

Дарение нерезидентам

Ситуация усложняется, если одна из сторон сделки — нерезидент Украины. В Налоговом кодексе есть противоречие: одна норма освобождает от налогов дарение между близкими родственниками, но другая требует уплаты 18% НДФЛ и 5% военного сбора, если хотя бы одна сторона — нерезидент.

Это создает правовую неопределенность. Например, если вы дарите квартиру близкому родственнику-нерезиденту, налоговая может потребовать уплаты 23% налогов.

"Есть письмо налоговой, еще 1917 года, где сказано, что в таких случаях налоги уплачиваются как для нерезидентов, то есть 23% при нынешних ставках", — отмечает Чацкис.

Эксперт советует в таких ситуациях:

1. Рассмотреть вариант купли-продажи, где налогообложение четче.
2. Быть готовым к возможным доначислениям налогов в течение трех лет.
3. Знать, что противоречивые нормы Налогового кодекса трактуются в пользу налогоплательщика, что может быть использовано для защиты.

Когда дарение выгоднее купли-продажи

Дарение выгоднее купли-продажи, если:

• сделка происходит между близкими родственниками-резидентами;
• недвижимость находится в собственности менее трех лет (при продаже в таком случае уплачивается 5% НДФЛ и 5% военный сбор);
• вы хотите избежать сложных оценок стоимости имущества, которые нужны при купле-продаже.

"Для сделки дарения важно, происходит ли сделка между близкими родственниками или между чужими людьми", — подчеркивает Чацкис.

В отличие от купли-продажи, при дарении не нужно платить налоги в зависимости от срока владения имуществом, что делает этот вариант привлекательным для семей.

Как сообщалось, несмотря на то, что оформление недвижимости на ребенка может показаться привлекательным способом защиты активов от возможных рисков, на практике такое решение часто скрывает значительные юридические, финансовые и даже психологические подводные камни. Родителям важно осознавать эти потенциальные проблемы, прежде чем принимать подобное решение.

Также мы рассказывали, что инвестиции в недвижимость и в дальнейшем являются надежным способом приумножения капитала в 2025 году, благодаря стабильному росту цен, высокому спросу на аренду и появлению новых проектов. Однако, чтобы успешно воспользоваться этими возможностями, важно иметь правильную стратегию, иначе риски могут нивелировать потенциальные выгоды.