Квартиру-подарок можно вернуть — когда сделка недействительна

Договор дарения — один из наиболее распространенных способов передачи недвижимости. Впрочем, обстоятельства могут измениться, и даритель или его наследники могут захотеть отменить такой договор. Отменить договор дарения квартиры возможно, но для этого нужны четкие юридические основания.

Как отмечают юристы Александр Курявый и Никита Муренко, наиболее распространенные случаи - совершение уголовного преступления одариваемым, угроза потери подаренной недвижимости, а также нарушение законных прав третьих лиц.

Что такое договор дарения и когда его можно оспорить

Договор дарения предусматривает безвозмездную передачу имущества (движимого или недвижимого) другому лицу и может включать также имущественные права.

"По общему правилу расторжение договора дарения недвижимости в одностороннем порядке не допускается. Однако существуют исключения, предусмотренные законодательством", — отмечают юристы.

Кто может инициировать отмену договора

Право оспаривать договор дарения имеют:

• стороны сделки — даритель и одаряемый;
• третьи лица, чьи права и интересы были нарушены;
• наследники дарителя, если даритель умер после заключения сделки.

В целом договор дарения является оспариваемой сделкой, что означает возможность его отмены или признания недействительным в судебном порядке.

Основания для расторжения договора дарения

Юридически предусмотрено несколько ситуаций, когда отмена договора дарения квартиры возможна:

1. Совершение уголовного преступления

Если одаряемый совершил умышленное преступление против дарителя, его семьи или собственности, последний имеет право требовать расторжения договора.

"Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники имеют право обжаловать договор и вернуть имущество", — объясняют юристы.

2. Угроза уничтожения или потери подарка

Если одаряемый относится к квартире небрежно, создавая риск ее уничтожения или потери, даритель имеет право инициировать расторжение договора.

3. Имущество имеет культурную или историческую ценность

Если подаренная недвижимость является культурным памятником или имеет особую историческую или научную ценность, и ее сохранность находится под угрозой, договор может быть отменен.

"Даритель имеет право требовать расторжения договора, если из-за халатности одариваемого объект культурного наследия может быть уничтожен или существенно поврежден", — отмечают эксперты.

4. Односторонний отказ от договора

Если договор дарения предусматривает передачу имущества в будущем, даритель может отказаться от его выполнения в случае существенного ухудшения своего финансового состояния. Аналогично, одаряемый может отказаться от принятия имущества до момента его фактического получения.

Когда договор дарения может быть признан недействительным

Если нет прямых оснований для расторжения договора, его можно оспорить через суд. Для этого нужно доказать, что сделка является оспариваемой.

Основаниями для признания договора недействительным могут быть:

• несоблюдение формы сделки (договор дарения недвижимости обязательно заверяется нотариусом);
• отсутствие реальной воли сторон (например, договор заключен под давлением или обманом);
• нарушение прав третьих лиц (например, в случае дарения общего имущества без согласия другого собственника).

"Главный элемент дарения — это свободное волеизъявление сторон. Если есть доказательства, что сделка была заключена под принуждением или с другой скрытой целью, она может быть признана недействительной", — отмечают юристы.

Сроки обжалования договора дарения

Обратиться в суд с требованием о признании договора дарения недействительным можно в течение трех лет с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Это общий срок исковой давности.

Для расторжения договора дарения законодательство предусматривает специальный срок исковой давности — один год.

"Обжалование договора имеет исключительную подсудность — иск подается по местонахождению недвижимости", — отмечают эксперты.

Как проходит судебный процесс

Истцом по таким делам выступает лицо, чьи права были нарушены, а ответчиком - одаряемый. Если иск подают наследники дарителя, ответчиком будет только получатель недвижимости.

Обязательным участником процесса является нотариус, который удостоверял договор.

Средний срок рассмотрения таких дел в суде составляет от 6 месяцев до 1 года.

Ранее мы рассказывали, как изменилась стоимость оформления дарственной в Украине в 2025 году. Ведь украинцы часто используют договор дарения для передачи имущества, считая его выгодным способом. Однако, кроме очевидных преимуществ, следует учитывать налоги и расходы на оформление.

За три года войны рынок недвижимости в Украине претерпел значительные изменения. Если раньше доминировали сделки купли-продажи, то сейчас наблюдается небывалый всплеск дарения жилья. Такая тенденция отражает стремление украинцев защитить свое имущество в условиях нестабильности.