Подаровану квартиру можна повернути — як визнати угоду недійсною

Договір дарування — один із найбільш поширених способів передання нерухомості. Втім, обставини можуть змінитися, і дарувальник або його спадкоємці можуть захотіти скасувати такий договір. Скасувати договір дарування квартири можливо, але для цього потрібні чіткі юридичні підстави.

Як зазначають юристи Олександр Курявий та Нікіта Муренко, найбільш поширені випадки — вчинення кримінального злочину обдаровуваним, загроза втрати подарованої нерухомості, а також порушення законних прав третіх осіб.

Що таке договір дарування та коли його можна оскаржити

Договір дарування передбачає безоплатне передання майна (рухомого чи нерухомого) іншій особі та може включати також майнові права.Втім, скасувати такий договір не так просто. 

"За загальним правилом розірвання договору дарування нерухомості в односторонньому порядку не допускається. Однак існують винятки, що передбачені законодавством", — наголошують юристи.

Хто може ініціювати скасування договору

Право оскаржувати договір дарування мають:

• сторони угоди — дарувальник та обдаровуваний;
• треті особи, чиї права та інтереси були порушені;
• спадкоємці дарувальника, якщо дарувальник помер після укладення угоди.

Загалом договір дарування є оспорюваним правочином, що означає можливість його скасування або визнання недійсним у судовому порядку.

Підстави для розірвання договору дарування

Юридично передбачено кілька ситуацій, коли скасування договору дарування квартири можливе:

1. Вчинення кримінального злочину

Якщо обдаровуваний скоїв умисний злочин проти дарувальника, його родини або власності, останній має право вимагати розірвання договору.

"Якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, спадкоємці мають право оскаржити договір та повернути майно", — пояснюють юристи.

2. Загроза знищення або втрати подарунка

Якщо обдаровуваний ставиться до квартири недбало, створюючи ризик її знищення або втрати, дарувальник має право ініціювати розірвання договору.

3. Майно має культурну чи історичну цінність

Якщо дарована нерухомість є культурною пам’яткою або має особливу історичну чи наукову цінність, і її збереження перебуває під загрозою, договір може бути скасовано.

"Дарувальник має право вимагати розірвання договору, якщо через халатність обдаровуваного об’єкт культурної спадщини може бути знищений або суттєво пошкоджений", — зазначають експерти.

4. Одностороння відмова від договору

Якщо договір дарування передбачає передання майна в майбутньому, дарувальник може відмовитися від його виконання у разі суттєвого погіршення свого фінансового стану. Аналогічно, обдаровуваний може відмовитися від прийняття майна до моменту його фактичного отримання.

Коли договір дарування може бути визнаний недійсним

Якщо немає прямих підстав для розірвання договору, його можна оскаржити через суд. Для цього потрібно довести, що правочин є оспорюваним.

Підставами для визнання договору недійсним можуть бути:

• недотримання форми угоди (договір дарування нерухомості обов’язково посвідчується нотаріусом);
• відсутність реальної волі сторін (наприклад, договір укладено під тиском або обманом);
• порушення прав третіх осіб (наприклад, у випадку дарування спільного майна без згоди іншого власника).

"Головний елемент дарування — це вільне волевиявлення сторін. Якщо є докази, що угода була укладена під примусом чи з іншою прихованою метою, вона може бути визнана недійсною", — наголошують юристи.

Терміни оскарження договору дарування

Звернутися до суду з вимогою про визнання договору дарування недійсним можна протягом трьох років з моменту, коли особа дізналася про порушення своїх прав. Це загальний строк позовної давності.

Для розірвання договору дарування законодавство передбачає спеціальний строк позовної давності — один рік.

"Оскарження договору має виняткову підсудність — позов подається за місцем розташування нерухомості", — зазначають експерти.

Як проходить судовий процес

Позивачем у таких справах виступає особа, чиї права були порушені, а відповідачем — обдаровуваний. Якщо позов подають спадкоємці дарувальника, відповідачем буде лише отримувач нерухомості.

Обов’язковим учасником процесу є нотаріус, який посвідчував договір.

Середній строк розгляду таких справ у суді становить від 6 місяців до 1 року.

Раніше ми розповідали, як змінилась вартість оформлення дарчої в Україні у 2025 році. Адже українці часто використовують договір дарування для передачі майна, вважаючи його вигідним способом.  Однак, крім очевидних переваг, слід враховувати податки та витрати на оформлення.

За три роки війни ринок нерухомості в Україні зазнав значних змін. Якщо раніше домінували угоди купівлі-продажу, то зараз спостерігається небувалий сплеск дарування житла. Така тенденція відображає прагнення українців захистити своє майно в умовах нестабільності.