Перепланировка квартиры — когда обязательно нужно согласовывать

Большинство владельцев квартиры хотя бы раз задумывались над тем, чтобы "немножко изменить планировку": снести перегородку, совместить кухню с гостиной или обустроить гардеробную вместо кладовки. Но даже такие, на первый взгляд, простые изменения могут оказаться серьезным нарушением, если их сделать без согласования с соответствующими органами.

Термин "перепланировка" четко определен в строительных нормах: это любое вмешательство во внутренние конструкции квартиры, которое меняет ее конфигурацию согласно техническому паспорту. Иногда такие изменения требуют не просто уведомления, а полноценного разрешения от государства, отмечают специалисты экспертного сервиса Dozvil.

Какие изменения можно делать без разрешения

В 2025 году в Украине сохраняется распределение работ в квартирах на те, что требуют разрешения, и те, что нет. Без согласования с архитектурно-строительной инспекцией разрешается проводить:

• косметические ремонты: покраска, поклейка обоев, замена сантехники, установка бытовых приборов;
• замена окон и дверей в пределах имеющихся проемов;
• монтаж мебели (встроенных шкафов, кухонных гарнитуров и т.д.);
• замена напольных покрытий;
• замена электропроводки без изменения схемы электроснабжения.

Все это не является перепланировкой в юридическом понимании.

А вот что уже требует согласования

Перепланировка требует предварительного согласования, если вы:

• сносите или возводите перегородки, указанные в техпаспорте;
• объединяете кухню с жилой комнатой, если в ней есть газовое оборудование;
• перемещаете санузел или расширяете его за счет жилых помещений;
• переоборудуете балкон или лоджию (например, утепляете, устанавливаете систему отопления);
• делаете проем в несущей стене (даже частичный);
• переносите коммуникации — газовые трубы, стояки, вентиляцию.

Что нужно для согласования перепланировки

В 2025 году действует упрощенная система для несложных перепланировок. В большинстве случаев достаточно:

1. Проекта перепланировки, разработанного сертифицированным архитектором.
2. Заявления в Центр предоставления административных услуг или через портал "Дія".
3. Разрешения Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины (ГИАМ) — в случае вмешательства в несущие конструкции или инженерные сети.
4. Авторского и технического надзора — если перепланировка требует внесения изменений в конструкции дома.

После выполнения работ необходимо обновить технический паспорт квартиры, чтобы избежать проблем при продаже или оформлении наследства.

Что будет, если сделать перепланировку без согласования

Чаще всего владельцы не осознают последствий "самовольной" перепланировки. Но в 2025 году контроль за строительными работами в жилом фонде ужесточился. Если инспекция обнаружит незаконное вмешательство:

• накладывается штраф - до 8 500 грн, а при повторном нарушении — до 17 000 грн;
• может быть требование вернуть помещение в первоначальное состояние;
• запрещается продажа или дарение такой квартиры до момента легализации изменений.

Также без обновленного техпаспорта нотариус может отказать в регистрации сделки.

Как узаконить уже сделанное

Многие украинцы сталкивались с тем, что изменения в квартире были сделаны еще 10-20 лет назад, без документов. В 2025 году процедура легализации осталась сложной, но возможной. Надо:

• заказать техническую инвентаризацию (БТИ или частная компания с лицензией);
• получить экспертное заключение о безопасности конструкций;
• разработать проект перепланировки задним числом;
• подать документы в ГИАМ;
• провести регистрацию новых данных в Реестре недвижимости.

Стоимость зависит от сложности работ, региона и стоимости технической документации — в среднем от 10 000 до 30 000 грн.

Когда перепланировка вообще запрещена

В Украине действуют строгие запреты на определенные виды вмешательства:

1. Изменения, которые могут нарушить несущую способность дома.
2. Изменения, которые приводят к уменьшению общей площади жилья ниже санитарных норм.
3. Оборудование кухни или санузла над жилыми комнатами соседей.
4. Перенос стояков, счетчиков или оборудования без разрешения коммунальных служб.

Также запрещено вмешательство в планировку в памятниках архитектуры или домах, внесенных в реестр культурного наследия.

Что еще стоит знать украинцам

Ремонт квартиры в Украине в 2025 году стал значительно дороже: за последние четыре года цены на строительные работы и материалы выросли минимум вдвое из-за дефицита рабочей силы, роста спроса и экономических потрясений. Хотя украинцы и сталкиваются с шокирующими расценками, часто у них нет другого выбора, кроме как принимать эти условия, чтобы обновить свое жилье.

Также мы рассказывали, что при покупке квартиры всегда приходится искать баланс между желаемым, финансовыми возможностями и рыночной реальностью. Главный вопрос: выбрать готовое жилье с ремонтом или инвестировать в квартиру "после строителей"? Решение этого вопроса зависит от ваших целей, ресурсов и готовности к возможным рискам.