Перепланування квартири — коли обов’язково треба узгоджувати

Більшість власників квартири хоча б раз замислювалися над тим, щоб "трошки змінити планування": знести перегородку, поєднати кухню з вітальнею або облаштувати гардеробну замість комори. Але навіть такі, на перший погляд, прості зміни можуть виявитися серйозним порушенням, якщо їх зробити без погодження з відповідними органами.

Термін "перепланування" чітко визначено в будівельних нормах: це будь-яке втручання у внутрішні конструкції квартири, яке змінює її конфігурацію згідно з технічним паспортом. Іноді такі зміни вимагають не просто повідомлення, а повноцінного дозволу від держави, наголошують фахівці експертного сервісу Dozvil.

Які зміни можна робити без дозволу

У 2025 році в Україні зберігається розподіл робіт у квартирах на ті, що потребують дозволу, і ті, що ні. Без узгодження з архітектурно-будівельною інспекцією дозволяється проводити:

• косметичні ремонти: фарбування, поклейка шпалер, заміна сантехніки, встановлення побутових приладів;
• заміна вікон і дверей у межах наявних отворів;
• монтаж меблів (вбудованих шаф, кухонних гарнітурів тощо);
• заміна підлогових покриттів;
• заміна електропроводки без зміни схеми електропостачання.

Усе це не є переплануванням у юридичному розумінні.

А ось що вже потребує узгодження

Перепланування вимагає попереднього погодження, якщо ви:

• зносите або зводите перегородки, що зазначені у техпаспорті;
• об’єднуєте кухню з житловою кімнатою, якщо в ній є газове обладнання;
• переміщаєте санвузол або розширюєте його за рахунок житлових приміщень;
• переобладнуєте балкон або лоджію (наприклад, утеплюєте, встановлюєте систему опалення);
• робите проріз у несучій стіні (навіть частковий);
• переносите комунікації — газові труби, стояки, вентиляцію.

Що потрібно для погодження перепланування

У 2025 році діє спрощена система для нескладних перепланувань. У більшості випадків достатньо:

1. Проекту перепланування, розробленого сертифікованим архітектором.
2. Заяви до Центру надання адміністративних послуг або через портал "Дія".
3. Дозволу Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ) — у разі втручання в несучі конструкції або інженерні мережі.
4. Авторського та технічного нагляду — якщо перепланування вимагає внесення змін до конструкції будинку.

Після виконання робіт необхідно оновити технічний паспорт квартири, щоб уникнути проблем під час продажу або оформлення спадщини.

Що буде, якщо зробити перепланування без погодження

Найчастіше власники не усвідомлюють наслідків "самовільного" перепланування. Але в 2025 році контроль за будівельними роботами в житловому фонді посилився. Якщо інспекція виявить незаконне втручання:

• накладається штраф — до 8 500 грн, а при повторному порушенні — до 17 000 грн;
• може бути вимога повернути приміщення до первісного стану;
• забороняється продаж чи дарування такої квартири до моменту легалізації змін.

Також без оновленого техпаспорта нотаріус може відмовити в реєстрації угоди.

Як узаконити вже зроблене

Багато українців стикалися з тим, що зміни у квартирі були зроблені ще 10-20 років тому, без документів. У 2025 році процедура легалізації залишилася складною, але можливою. Треба:

• замовити технічну інвентаризацію (БТІ або приватна компанія з ліцензією);
• отримати експертний висновок про безпечність конструкцій;
• розробити проект перепланування заднім числом;
• подати документи до ДІАМ;
• провести реєстрацію нових даних у Реєстрі нерухомості.

Вартість залежить від складності робіт, регіону і вартості технічної документації — у середньому від 10 000 до 30 000 грн.

Коли перепланування взагалі заборонене

В Україні діють суворі заборони на певні види втручання:

1. Зміни, що можуть порушити несучу здатність будинку.
2. Зміни, які призводять до зменшення загальної площі житла нижче санітарних норм.
3. Обладнання кухні або санвузла над житловими кімнатами сусідів.
4. Перенос стояків, лічильників або обладнання без дозволу комунальних служб.

Також заборонено втручання у планування в пам’ятках архітектури або будинках, внесених до реєстру культурної спадщини.

Що ще варто знати українцям

Ремонт квартири в Україні у 2025 році став значно дорожчим: за останні чотири роки ціни на будівельні роботи та матеріали зросли щонайменше вдвічі через дефіцит робочої сили, зростання попиту та економічні потрясіння. Хоча українці й стикаються з шокуючими розцінками, часто у них немає іншого вибору, крім як приймати ці умови, аби оновити своє житло.

Також ми розповідали, що при купівлі квартири завжди доводиться шукати баланс між бажаним, фінансовими можливостями та ринковою реальністю. Головне питання: обрати готове житло з ремонтом чи інвестувати у квартиру "після будівельників"? Вирішення цього питання залежить від ваших цілей, ресурсів та готовності до можливих ризиків.