Недвижимость под огнем — как война переписывает ценники

Война продолжает перекраивать рынок недвижимости Украины. На западе страны цены на квартиры держатся на высоком уровне, а вот города, которые ближе к фронту или регулярно страдают от обстрелов, демонстрируют противоположную динамику. Исследователи оценили конкретное влияние военных атак на стоимость жилья.

Опираясь на данные портала ЛУН, исследователь Джулиан Вудворд из Университета Бата (Великобритания) установил четкую взаимосвязь между количеством обстрелов и изменениями цен на рынке жилья в Украине.

Как падают цены на квартиры после обстрелов

По подсчетам Вудворда, каждый "военный инцидент" уменьшает среднюю цену квартир, выставленных на продажу.

Больше всего теряют в стоимости 1-комнатные квартиры: они дешевеют на 2 тысячи гривен после каждой атаки.

Для 2-комнатных эта сумма составляет 2,4 тыс. грн, а для 3-комнатных — 3,1 тыс. грн.

Что касается стоимости квадратного метра, то она снижается в среднем на 36-47 грн. Относительно общей цены объекта, чтобы увидеть падение на 1%, должно произойти 6-10 атак.

1-комнатные квартиры демонстрируют наибольшие потери из-за двух ключевых факторов:

• меньшей безопасности (сложнее соблюсти правило "двух стен");
• более низкого уровня комфорта, что делает их менее привлекательными для покупателей в кризисные времена.

Как меняется стоимость аренды во время войны

Обстрелы влияют и на арендный рынок, но менее ощутимо. Вудворд подсчитал, что после каждой атаки средняя арендная плата уменьшается на 10 грн для 1- и 2-комнатных квартир и на 6 грн для 3-комнатных.

Чтобы увидеть снижение цены аренды на 1%, нужно минимум 10-20 обстрелов. При этом каждый новый "военный инцидент" приводит к увеличению количества объявлений об аренде: владельцы выезжают, а жилье временно возвращается на рынок.

Интересно, что аналогичный эффект на рынке продажи отсутствует: несмотря на обстрелы, количество новых объявлений о продаже не увеличивается. Это объясняется тем, что продажа жилья — это более долгий и сложный процесс, а владельцы, вместо того чтобы выставлять объект по заниженной цене, часто откладывают решение до стабилизации ситуации.

Внутреннее перераспределение цен

Еще одна тенденция, которую зафиксировал Вудворд: если во фронтовых городах недвижимость дешевеет, то в более безопасных регионах она дорожает. Количество обстрелов в определенной части страны прямо влияет на рост цен в западных и центральных городах.

Это объясняется внутренней миграцией населения. Из-за опасности люди выезжают из прифронтовых территорий и ищут жилье в более безопасных регионах, что повышает спрос и, соответственно, цены.

Что такое "военный инцидент"

Исследователь учитывал широкий спектр событий, которые влияли на ценообразование на рынке недвижимости:

• авиаудары и обстрелы артиллерией;
• работу ПВО;
• бои с использованием танков или стрелкового оружия;
• взрывы, атаки на инфраструктуру и жилые дома;
• нападения на гуманитарные конвои и больницы.

Данные исследования показывают, что рынок недвижимости в Украине чувствительно реагирует на войну. Чем больше атак, тем дешевле становится жилье в пострадавших регионах и тем дороже оно в относительно безопасных городах.

Отметим, война в Украине существенно изменила рынок жилья, добавив новые риски. Покупатели вынуждены тщательно оценивать безопасность будущей квартиры из-за военных действий и разрушения инфраструктуры. Теперь безопасность является ключевым фактором при выборе жилья.

Также сообщалось, что за три года войны резко вырос спрос на жилье в западных регионах Украины. Это привело к значительному подорожанию недвижимости на первичном рынке на 40-60%.