Неочевидная граница — когда частный дом станет многоквартирным

Украинское жилищное законодательство четко регламентирует, что многоквартирным считается дом, в котором расположено три или более квартир. Простыми словами, если в вашем доме две квартиры — он еще не многоквартирный. А вот как только появляется третья - меняется не только статус, но и правила игры для владельцев и жильцов.

Понятие "многоквартирный дом" остается четко определенным в законодательстве, в частности в Законе Украины "О жилищном фонде социального назначения" и других нормативных актах, регулирующих сферу жилищного строительства.

Многоквартирный дом — это не только жилые помещения, но и комплексная структура, которая может включать нежилые помещения. Однако основным признаком остается наличие не менее трех квартир. Эта граница отделяет многоквартирные дома от малоквартирных (например, двухквартирных или одноквартирных домов, которые классифицируются как индивидуальные).

Что дает (и забирает) статус многоквартирного дома

Цифра "три" открывает двери к целому ряду юридических и управленческих изменений. Многоквартирный дом:

• подпадает под обязательное управление — через объединение совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) или управляющего;
• подлежит обязательному учету в реестрах ЖКХ;
• может быть объектом реконструкции, модернизации по госпрограммам;
• обязан соблюдать пожарные, санитарные, энергетические нормы, специфические именно для многоквартирного жилья;
• имеет другую модель расчета тарифов на тепло, воду, обслуживание общего имущества и тому подобное.

Таким образом, граница в три квартиры является не только формальностью, а точкой входа в совершенно другую сферу взаимоотношений с государством.

Почему это важно для владельцев жилья

Статус дома напрямую влияет на:

• право на создание ОСМД (оно возможно только в многоквартирных домах);
• возможность участия в городских программах утепления и капремонта;
• правила обслуживания общего имущества: крыша, подъезд, лестница, сети — это уже общая собственность, которая нуждается в управлении;
• юридическую ответственность перед другими совладельцами (например, за протекание крыши или неисправный лифт);
• участие в принятии решений через общее собрание жителей.

Нежилые помещения тоже важны

Многоквартирный дом может включать нежилые помещения: магазины, офисы, салоны красоты, склады. Но их наличие не влияет на определение "многоквартирного", если в здании менее трех квартир.

Эти помещения могут быть самостоятельными объектами недвижимости, которые имеют отдельных владельцев. Однако все они подпадают под те же правила совладения, если находятся в одном многоквартирном доме.

Могут ли быть исключения

В некоторых случаях дома с двумя квартирами могут рассматриваться как многоквартирные, если они имеют общую инфраструктуру (например, общий вход, коммуникации или придомовую территорию). Однако это скорее исключение, и в большинстве случаев законодательство четко придерживается правила "трех квартир".

Как это регулируется законодательно

В 2025 году основные положения по классификации многоквартирных домов остаются неизменными, в частности:

• Закон Украины "О жилищном фонде" определяет многоквартирный дом как здание с тремя и более квартирами;
• ГСН (Государственные строительные нормы) устанавливают технические требования к проектированию и эксплуатации таких домов, включая нормы по лифтам, инфраструктуре и безопасности;
• Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" регулирует отношения между совладельцами, что актуально для домов с тремя и более квартирами.

Как сообщалось, рынок недвижимости Украины продолжает адаптироваться к динамичным экономическим, социальным и демографическим изменениям. Однокомнатные квартиры остаются ключевым выбором для молодых семей, студентов, одиноких профессионалов и инвесторов, привлекая их своей доступностью и компактностью. Однако, их площадь всегда является результатом поиска баланса между желаемым комфортом, бюджетом и функциональным назначением жилья.

Также война существенно скорректировала приоритеты украинцев при выборе жилья. Прежние критерии, такие как престиж или рациональность, сейчас отошли на второй план. Зато определяющими факторами спроса стали потребность в безопасности, автономии и комфорте.