Будущее собственности — что подтверждает право на недвижимость

Право собственности — не только юридическое понятие, но и основа стабильности любого владельца. Для того чтобы полноценно распоряжаться недвижимым имуществом — продавать, дарить, сдавать в аренду или передавать по наследству — недостаточно просто иметь ключи или забор. Необходимо обладать документом, который официально подтверждает, что именно вы являетесь владельцем объекта.

Главным таким подтверждением остается выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП). Но, как и любой сложный вопрос, эта тема имеет нюансы, отмечают эксперты сервиса Dozvil.

Как документы стали доказательствами

До 2016 года документом, подтверждающим право собственности, было свидетельство, которое выдавал государственный регистратор. После запуска единого электронного реестра ситуация изменилась — теперь главным источником правды стала выписка из ГРРП.

В то же время договоры купли-продажи, дарения, пожизненного содержания или свидетельства о наследстве остались важными, но не окончательными. Они лишь поясняют, на основании чего возникло право. Без регистрации в ГРВП эти документы не дают лицу статуса собственника в правовом смысле. То есть человек может иметь договор, но официально будет оставаться только кандидатом в собственники — до внесения данных в реестр.

Все записи в электронном реестре отражают:

• сам объект: адрес, площадь, кадастровый номер, регистрационный номер;
• владельца: фамилия, имя, идентификатор;
• форму и тип собственности;
• основание регистрации: ссылка на соответствующий договор или решение;
• дату и время внесения данных, а также информацию о лице, которое их вносило.

Это обеспечивает юридическую чистоту прав на имущество и позволяет избежать двойной продажи или мошенничества.

Земельные участки: особый случай

Право собственности на землю в Украине имеет свою историческую специфику. До 1992 года земля была только в пользовании, а не в собственности граждан.

С января 1992 года, после принятия закона "О формах собственности на землю" и декрета о приватизации, появилась возможность частной собственности на землю.

Как выглядели документы разных лет:

• 1992-2001: розовые (красные) государственные акты без кадастрового номера;
• 2002-2008: зеленые акты с кадастровым номером в формате 19 цифр;
• 2009-2012: синие акты с приложенным идентификационным кодом владельца.

Все эти документы действительны, даже если они не внесены в электронный реестр. Но для безопасности и юридической силы их следует оцифровать и зарегистрировать в ГРРП.

Почему договор — не гарантия

Ситуация, когда у человека на руках есть договор купли-продажи, но он не внесен в реестр, случается довольно часто. Например, продавец подписал сделку, но новый собственник не подал документы на регистрацию. В этом случае предыдущий владелец до сих пор числится в реестре, а покупатель — фактически не имеет юридической защиты.

Такая ситуация может привести к большим проблемам — в частности, при попытке повторной продажи той же недвижимости или наложения ареста. Единственным способом избежать риска является своевременная подача документов к регистратору или нотариусу. В течение 5 рабочих дней данные будут внесены в ГРВП, и извлечение засвидетельствует факт приобретения права.

Если извлечение утеряно — не беда

Поскольку извлечение из реестра — документ, который формируется в электронном виде, его легко можно получить повторно. Достаточно обратиться через портал электронных сервисов Министерства юстиции, указать адрес объекта, регистрационный номер или ФИО владельца. Новый документ будет предоставлен онлайн или через нотариуса.

Электронизация и новые вызовы

С 2023 года государство активно внедряет цифровую трансформацию, и все операции с недвижимостью уже почти полностью проходят в электронной форме. Это упростило процесс, но одновременно добавило и вызовов. В частности, риски технических ошибок, двойных записей, отказов в регистрации и тому подобное.

Именно поэтому важно не только иметь договор или государственный акт, но и убедиться, что данные внесены в реестр, резюмируют специалисты.

Что еще стоит знать украинцам

Вопрос выписки совладельца из квартиры или дома остается актуальным для многих владельцев недвижимости в Украине. Обычно это возникает, когда совладелец не проживает по адресу, не платит коммунальные услуги или конфликтует. Хотя украинское законодательство 2025 года регулирует этот вопрос, процесс выписки не всегда прост.

Также мы сообщали, что в Украине нередко встречаются земельные участки в совместной собственности, когда несколько человек имеют равные права на одну территорию. Такая ситуация часто возникает из-за наследства, дарения, покупки доли или совместного строительства. Проблемы начинаются, когда один из совладельцев желает прекратить совместную собственность, что нередко приводит к конфликтам и судебным разбирательствам.