Спірна ділянка — як поділити землю між співвласниками

В Україні чимало земельних ділянок перебуває у спільній власності — коли кілька фізичних або юридичних осіб мають рівні права на одну й ту саму територію. Це може бути наслідком спадкування, дарування, купівлі частки або спільного будівництва. І поки сторони ладнають — проблем не виникає. Але щойно хтось із співвласників вирішує вийти з цієї "земельної співдружності", виникають конфлікти і часто справа доходить до суду.

Спільна власність на земельну ділянку виникає, коли кілька осіб — фізичних чи юридичних — мають права на одну й ту саму землю. Усі співвласники можуть користуватися ділянкою та розпоряджатися нею, але часто це створює незручності, зазначають у "Земельному фонді України". Наприклад, хтось хоче продати свою частку, а хтось — побудувати будинок. Щоб уникнути суперечок, співвласники можуть розділити ділянку, створивши окремі ділянки з власними кадастровими номерами.

Власність буває різною: два формати спільного володіння

Перед поділом варто зрозуміти, в якому саме форматі оформлена власність на землю:

1. Спільна сумісна власність — без конкретного зазначення, хто яку частину володіє (часто — між подружжям або членами сім’ї). Тут усе спільне — поки не буде поділено.
2. Спільна часткова власність — коли кожен співвласник має визначену частку (наприклад, по 1/3 або 1/2). Але навіть у цьому випадку земельна ділянка залишається єдиною в кадастрі — до моменту поділу.

Коли виникає потреба ділити землю

Найпоширеніші життєві обставини, коли без поділу не обійтися:

• після розлучення, коли колишнє подружжя хоче розійтися не лише юридично, а й територіально;
• після спадкування, якщо декілька осіб успадкували одну ділянку, але хочуть користуватись нею окремо;
• перед продажем частки, щоб покупець міг стати повноцінним власником самостійної ділянки;
• для зручності користування, наприклад, коли кожен співвласник планує забудову, садівництво або інше цільове використання.

Покроковий алгоритм поділу ділянки

Поділ земельної ділянки — це не просто намалювати паркан між двома ділянками. Це юридична процедура, яка має відбуватись за чітким сценарієм.

1. Згода всіх співвласників. Без неї — ніяк. Якщо всі сторони погоджуються на поділ, складається договір про поділ, який підписується нотаріально. Якщо хоча б один — проти, доведеться йти до суду. Якщо власність сумісна (без визначення часток), поділ має починатися з визначення часток через суд або нотаріуса.
2. Землевпорядна документація. Потрібно розробити проект землеустрою щодо поділу земельної ділянки. Це робить сертифікований інженер-землевпорядник. Проєкт враховує площу, конфігурацію, доступ до дороги та дотримання містобудівних норм.
3. Отримання кадастрових номерів. Після погодження проекту — кожна новоутворена ділянка отримує власний кадастровий номер. Вони вже вважаються окремими об’єктами земельних відносин.
4. Реєстрація права власності. Коли нові ділянки внесено до Державного земельного кадастру, кожен власник подає документи на реєстрацію права власності в Реєстрі нерухомості. І тільки після цього поділ вважається завершеним.

Які вимоги слід враховувати

Поділ можливий лише за умови дотримання норм. Так, цільове призначення має залишитися незмінним (наприклад, для ведення садівництва або під будівництво). А кожна нова ділянка має відповідати мінімальній площі, встановленій законодавством (наприклад, для ОСГ — від 0,06 га у містах).

Що не вдасться поділити

Є ситуації, коли навіть за повної згоди співвласників поділ буде неможливим:

• землі з особливим статусом — природоохоронні території, лісовий фонд, водні об’єкти;
• ділянки, які після поділу не матимуть доступу до дороги — одна з ключових вимог;
• якщо площа нових ділянок буде меншою за мінімально допустиму — навіть за домовленості поділ не зареєструють.

Суд — крайній, але не рідкісний варіант

Якщо сторони не можуть домовитись мирно — питання вирішується через суд. Суд з’ясовує, чи можливо здійснити поділ з технічної та правової точки зору, та ухвалює рішення, яке стає підставою для подальших дій — розробки проєкту, реєстрації, внесення до кадастру.

Фактичний поділ — не замінює юридичний, зазначають експерти. Без оформлення документообігу нові ділянки не з’являться в кадастрі, а отже — не буде законного права на забудову, продаж чи передачу у спадщину.

Що ще варто знати українцям

Продаж землі в Україні сьогодні — це складний юридичний процес, що вимагає дотримання численних формальностей. Ключовою умовою успішної угоди є наявність кадастрового номера. Без нього будь-яка операція купівлі-продажу землі є неможливою, адже саме цей номер гарантує її унікальність та легітимність згідно з чинним законодавством.

Також ми розповідали, що будівництво на земельній ділянці, на яку ви не маєте офіційних прав, може призвести до серйозних проблем. Наслідки самочинного будівництва варіюються від великих штрафів до знесення споруди. Це може зруйнувати ваші плани та спричинити значні фінансові втрати.