Лимиты в недвижимости — сколько квартир можно оформить на одного

Вопрос владения недвижимостью в Украине остается актуальным как для инвесторов, так и для обычных граждан. Есть ли ограничения на количество квартир, которые может иметь один человек и как правильно оформить сделки, чтобы избежать проблем? В практической плоскости владелец многих объектов сталкивается с рядом вызовов, в частности: налогообложением, содержанием имущества, правовыми рисками и ограничениями из-за обременения или совместной собственности.

Как отмечают специалисты юридической компании "Правовая помощь", в 2025 году в Украине юридических ограничений на количество квартир, которыми может владеть один человек, не существует. Конституция и Гражданский кодекс гарантируют право частной собственности на недвижимость.

Украинец может официально купить и зарегистрировать как одну, так и двадцать квартир — никаких формальных барьеров государство не устанавливает, если недвижимость приобретена законно. Это касается как физических лиц — резидентов, так и иностранцев, которые имеют право покупать жилую и коммерческую недвижимость в Украине.

Какие ограничения могут помешать

Хотя формальных ограничений на количество квартир нет, однако есть определенные юридические и финансовые аспекты, которые могут влиять на владение или распоряжение имуществом:

• Аресты и обременения. Если квартира является предметом залога, на нее может быть наложен арест. В таком случае невозможно проводить любые сделки — продажа, дарение, передача в ипотеку и т.д.
• Совместная собственность. Продажа или передача по наследству квартиры, принадлежащей нескольким совладельцам, требует их письменного согласия. Без этого — никаких сделок.
• Налоговые последствия. С 2025 года в Украине повышен военный сбор до 5%, что особенно ощутимо для лиц, которые регулярно продают квартиры. Если владелец реализовывает более одной квартиры в год, государству придется уплатить НДФЛ (18%), военный сбор (5%) и пенсионный взнос (1%).
• Охранные зоны. Если квартира расположена в историческом здании, собственник обязан получать разрешение на любые реконструкционные или ремонтные работы.

Почему оформляют недвижимость на родственников или "номиналов"

Поскольку количество квартир не ограничено, некоторые инвесторы выбирают альтернативные варианты — оформление объектов на родственников или доверенных лиц. Основные причины:

• избежание чрезмерного налогообложения при продаже;
• упрощение передачи наследства;
• уменьшение рисков в случае конфискаций, арестов или судебных исков;
• доступ к льготам (например, в случае продажи единственного жилья).

Но подобные решения имеют и риски: потерю контроля над имуществом, налоговые проверки и возможность оспаривания сделок в суде.

Как правильно оформить многоквартирное владение

Если вы планируете инвестировать в несколько квартир, вот ключевые советы:

• Юридическая проверка каждой квартиры. Обращайтесь к нотариусу или юристу перед покупкой. Проверяйте государственный реестр вещных прав, нет ли арестов, судебных споров или задолженностей.
• Оценка недвижимости. Перед каждой сделкой обязательна независимая оценка. Она влияет на вычисление налогов и должна быть проведена сертифицированным экспертом.
• Налоговое планирование. Если вы планируете дальнейшую продажу, рассчитайте потенциальные налоги. Возможно, выгоднее подождать 3 года с момента приобретения — тогда продажа не облагается налогами. Кроме налогов, учитывайте комиссию риелтора (3-5% от стоимости), услуги нотариуса (0,5-1% стоимости) и регистрационные платежи.
• Документы к сделке. Подготовьте технический паспорт, свидетельство о праве собственности, квитанции об оплате коммунальных услуг и налогов, оценку.
• Договоры только через нотариуса. Соглашение о купле-продаже должно быть заверено нотариально, иначе оно не будет иметь юридической силы.

Как сообщалось, в условиях войны и значительной миграции, продажа квартиры для многих украинцев является актуальным вопросом. Однако, эта задача может усложниться, если необходимые документы на жилье потеряны. Хотя ситуация может казаться безвыходной, на самом деле существуют законные пути решения этой проблемы даже при таких обстоятельствах.

Также война в корне изменила приоритеты украинцев в выборе жилья. Теперь прежние представления о престижности или рациональности потеряли свою актуальность. Зато основными двигателями спроса стали страх, необходимость автономии и стремление к безопасности и комфорту.