Квартиры в Киеве — какие районы потеряли спрос

Киев, несмотря на войну и постоянные обстрелы, остается лидером по стоимости жилья в Украине. В 2025 году столичный рынок недвижимости вернул себе статус самого дорогого, обогнав Львов. Цены на квартиры в столице демонстрируют интересные тенденции, которые зависят от района, состояния жилья и типа рынка — первичного или вторичного.

Средняя цена однокомнатной квартиры в Киеве достигла 65 тыс. долл., опередив Львов буквально на 100 долл. Это важный психологический рубеж, ведь еще в конце 2024 года ситуация была противоположной, отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Елена Гайдамаха в комментарии Укринформу.

"На сегодня Киев достиг довоенной отметки в ценах на недвижимость. До последних трех ужасных ночей в июне рынок был довольно оживленный и почти пересек эту границу — цены поднялись на 3-5% в целом", — рассказывает Гайдамаха.

Первичный рынок: почему он дороже

По данным портала ЛУН, средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Киеве составляет 52 400 грн. Для сравнения, на вторичном рынке — значительно меньше. Такой разрыв объясняется несколькими факторами:

• новые жилые комплексы строятся с учетом современных требований к энергоэффективности;
• планировки в новостройках более продуманные, чем в советских сериях;
• инфраструктура в новых ЖК (от охраны до паркингов) значительно привлекательнее для молодых покупателей.

Впрочем, первичка имеет и свой недостаток — задержки с вводом в эксплуатацию. Из-за войны этот фактор стал еще более рискованным. Поэтому даже при более высоком качестве жилья часть покупателей ищет готовые варианты на вторичном рынке, где можно заселиться сразу.

Готовый ремонт — уже преимущество

Спрос на жилье с ремонтом продолжает расти. Украинцы устали от неопределенности и не хотят вкладывать время и деньги в долговременные ремонты. По словам Гайдамахи, сегодня покупатель ищет "жилье здесь и сейчас", поэтому уже готовые к заселению квартиры без необходимости в отделке выигрывают конкуренцию.

На примере Подольского района разница в цене между квартирой с ремонтом и без может составлять до 45% (то есть более 26 тыс. долл.). В Соломенском — до 40%. В то же время в Святошинском районе ремонт практически не добавляет стоимости - всего 8%, или около 4 тыс. долл.

Интересна ситуация в Днепровском районе, где квартиры без ремонта стоят дороже. Причина — в большом количестве новостроек без отделки, которые имеют большую площадь и более высокую стоимость квадратного метра.

Район и безопасность: как изменился спрос

Еще до 2022 года покупатели выбирали жилье по транспорту, виду из окна, наличию парка рядом. В 2025-м главным критерием стала безопасность.

"Соломенский район всегда был интересным — там много парков, он довольно зеленый, но сейчас страдает от агрессора, поэтому спрос слабый", — отмечает Гайдамаха.

Сейчас покупатели учитывают не только частоту обстрелов, но и эффективность восстановления жилой инфраструктуры после них. Условно говоря, готовность спасателей и коммунальщиков — часть конкурентного преимущества района.

Рейтинг районов по стоимости жилья

На вершине столичного рынка стабильно находится Печерский район. Здесь однокомнатные квартиры с ремонтом стоят в среднем 143 тыс. долл., без — 114,7 тыс. долл. За ним следуют:

• Шевченковский район: 96,4 тыс. долл. с ремонтом и 82 тыс. долл. без;
• Голосеевский район: 86 тыс. долл. и 59 тыс. долл. соответственно;
• Деснянский район — самый бюджетный: 44 тыс. долл. с ремонтом и 36 тыс. долл. без.

Для двухкомнатных квартир разрывы еще больше. Печерск снова на первом месте — 210 тыс. долл. с ремонтом против 172 тыс. долл. без. А вот Оболонский район предлагает жилье без ремонта уже от 52,9 тыс. долл.

На трехкомнатном сегменте разница шокирует еще больше: 340 тыс. долл. за квартиру с ремонтом в Печерском районе против всего 70 тыс. долл. в Деснянском.

Что ждет рынок в будущем

Рынок недвижимости Киева в 2025 году демонстрирует устойчивость, несмотря на войну и экономические вызовы. Первичный рынок привлекает современными решениями и высокими ценами, тогда как вторичный предлагает более доступные варианты, но с меньшей гибкостью. Печерский район остается самым дорогим, а Деснянский — самым бюджетным. Безопасность, инфраструктура и состояние квартиры становятся ключевыми факторами выбора, считают специалисты.

По прогнозам экспертов, в будущем рынок может столкнуться с новыми вызовами, если ситуация с безопасностью ухудшится. Однако спрос на готовое жилье и квартиры в престижных районах, вероятно, останется стабильным.

Как сообщалось, в июне 2025 года киевский рынок недвижимости демонстрирует оживленность, предлагая различные варианты жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке. Однако, приобрести полноценную квартиру в столице за 10 000 долларов США в этот период почти невозможно. Хотя такой бюджет не позволит купить стандартное жилье, существуют определенные нюансы, на которые стоит обратить внимание.

Также мы рассказывали, что несмотря на ежедневные обстрелы и сложную ситуацию с безопасностью, рынок недвижимости Харькова демонстрирует впечатляющую устойчивость. Война кардинально изменила динамику: цены растут, спрос адаптируется к новым реалиям, а покупатели принимают решения, которые раньше были бы немыслимыми.