Адаптація до війни — як харків’яни обирають квартири у 2025

Харків, друге за величиною місто України, попри щоденні обстріли та складну безпекову ситуацію, демонструє унікальну стійкість свого ринку нерухомості. Війна кардинально змінила правила гри: ціни зростають, попит адаптується, а покупці приймають рішення, які ще кілька років тому здавалися б немислимими.

За даними Держстату, у I кварталі 2025 року житло в Україні подорожчало на 3,9%, а за 2024 рік зростання цін склало 11,2%. У Харкові, який регулярно зазнає атак, ціни також демонструють зростання. Однокімнатні квартири подорожчали на 10%, досягнувши середньої вартості 22 тис. дол., а трикімнатні — на вражаючі 17%, до 49 тис. дол. Це втричі дешевше, ніж у Києві, але сам факт зростання цін у місті, що перебуває під постійною загрозою, викликає здивування.

Первинний ринок у Харкові дорожчає швидше за вторинний: 14,8% проти 9,3%. Проте новобудови без ремонту продаються важко, адже покупці надають перевагу готовим до проживання квартирам.

"Найбільшим попитом користуються квартири у новобудовах площею до 50 кв. м із сучасним ремонтом", — зазначає рієлтор компанії КИТ у Харкові Сергій Раченко у коментарі Укрінформу.

Програма "єВідновлення": драйвер попиту чи тимчасовий імпульс

Значний вплив на ринок мала державна програма "єВідновлення", яка дозволяла постраждалим від обстрілів отримувати компенсації за втрачене житло. 

"Зростання цін відбувалося на тлі високого попиту від клієнтів "єВідновлення", коли надходили значні державні транші", — пояснює Раченко. 

Проте у 2025 році фінансування програми призупинено, що разом із погіршенням безпекової ситуації призвело до зниження цін у деяких сегментах.

Купують навіть у зруйнованих районах

Після часткового згасання "єВідновлення" та загострення безпекової ситуації попит трохи просів. Але покупці на ринку залишаються. Причому — у найнесподіваніших місцях.

"Якщо квартира дійсно хороша — її купують навіть у Північній Салтівці або Жуках. Географічної логіки майже немає. Люди дивляться не на район, а на стан квартири та ціну", — пояснює Раченко.

За його словами, найкраще продаються "готові" квартири площею до 50 кв. м із новим ремонтом. А ось голі "коробки" в новобудовах практично не викликають інтересу — люди не готові вкладатися в ремонт у місті, яке постійно під загрозою ударів.

Психологія покупців: адаптація до війни

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха також звертає увагу на нетипову логіку покупців.

"Була на угоді, де людина втратила житло на Північній Салтівці, отримала компенсацію і купила нову квартиру… в тому ж районі. На питання "чому?" відповіла: грошей не вистачає купити в іншому місці, а тут купила "з того боку", куди не прилітає", — наводить приклад Гайдамаха.

Це не лише прояв довіри до свого міста, а й адаптація до воєнних умов: часто люди просто не мають вибору. Вони залишаються там, де є рідні, соціальні зв’язки, зрозумілий побут, навіть якщо навколо — напівзруйнована інфраструктура.

Вторинний ринок проти первинного: що обирають харків’яни

Вторинний ринок у Харкові домінує: готові до проживання квартири продаються значно швидше, ніж "голі" новобудови. Покупці прагнуть мінімізувати додаткові витрати на ремонт, особливо в умовах нестабільності. 

"Голі" квартири у новобудовах продаються дуже складно", — підтверджує Раченко.

Попит зосереджений на компактних квартирах із ремонтом, які дозволяють одразу заселитися. Водночас забудовники змушені пропонувати знижки або додаткові бонуси, щоб привернути увагу до первинного ринку. Проте навіть у таких умовах деякі новобудови знаходять своїх покупців, якщо пропонують якісне розташування чи сучасне планування.

Виклики та перспективи: що чекає на ринок

Сьогодні харківський ринок нерухомості стикається з кількома викликами: погіршення безпекової ситуації, призупинення "єВідновлення" та економічна нестабільність. Водночас експерти не втрачають оптимізму. 

Фахівці прогнозують короткострокове зниження цін через червневе погіршення безпекової ситуації, однак у разі відновлення фінансування державних програм ринок знову оживе.

"Ринок не зупиняється і адаптується до нових реалій швидше, ніж можна було уявити. Це вже не про економіку — це про звичку до нової реальності. Люди навчилися жити з ризиками. Це нова міська стратегія виживання", — резюмує Гайдамаха.

Що ще варто знати українцям

В умовах поточної економічної невизначеності та падіння купівельної спроможності, попит на деякі види квартир значно знизився. Покупці стали більш розбірливими, ретельно обмірковуючи кожну інвестицію. Як результат, певні об'єкти можуть залишатися непроданими місяцями або навіть роками, незважаючи на знижки.

Також на перший погляд, здається, що український ринок нерухомості переживає підйом: оголошення рясніють високими цінами, а рієлтори та продавці заявляють про зростання вартості. Однак, незважаючи на ці зовнішні ознаки, фактична ситуація з угодами купівлі-продажу демонструє зовсім іншу картину, свідчачи про розбіжність між заявленими цінами та реальною ринковою динамікою.