Квартира в аренде — сколько владельцу надо отдать налогов

Передача жилья в аренду — не только способ получить пассивный доход, но и налоговое обязательство. В 2025 году условия стали жестче, госорганы усилили мониторинг. Владельцам квартир следует внимательно отнестись к правилам, чтобы не попасть под штрафы или проверки.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, как легально сдавать 1-комнатную квартиру, какие налоги платить, сколько это стоит и как избежать штрафов.

Какие налоги за аренду квартиры платят

Все доходы от сдачи жилья подлежат налогообложению, если аренда не оформлена как предпринимательская деятельность. С 1 июля 2025 года базовая ставка налогов выглядит так:

• 18% — налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• 5% — военный сбор.

Суммарная налоговая нагрузка — 23%, отмечают в Главном управлении ГНС в Черкасской области. Это касается всех граждан, которые получают доход от сдачи жилья в аренду без регистрации в качестве ФЛП.

Сколько налогов нужно уплатить за однокомнатную квартиру

Стоимость аренды 1-комнатной квартиры зависит от города и района. По данным портала ЛУН, в июле 2025 года средние цены в Украине следующие:

• Киев: 10 000-15 000 грн/месяц;
• Львов: 9 000-13 000 грн/месяц;
• Одесса: 8 000-12 000 грн/месяц;
• Днепр: 7 000-10 000 грн/месяц.

Допустим, вы сдаёте квартиру в Киеве за 12 000 грн. Если сдавать жильё в течение всего года, налоговая база выглядит так:

• общий доход за год: 12 000 × 12 = 144 000 грн;
• НДФЛ (18%): 25 920 грн;
• военный сбор (5%): 7 200 грн;
• итого налогов: 33 120 грн.

После уплаты всех налогов владельцу остаётся 110 880 грн чистого дохода за год, или примерно 9 240 грн в месяц.

Если вы ФЛП 3-й группы, то уплатите 500 грн (5% единого налога) + 1 760 грн (ЕСВ) + 600 грн (5% военный сбор) = 2 860 грн.

Для ФЛП 2-й группы налог фиксированный - 1 600 грн + 600 грн военного сбора = 2 200 грн, что может быть выгоднее при высокой арендной плате.

Как декларировать доход от аренды

Налоги с аренды не взимаются автоматически, поэтому ответственность за их уплату лежит на арендодателе. Вот алгоритм действий:

1. Заключить договор аренды в письменной форме. Это позволяет защитить себя юридически и иметь основание для декларирования.
2. Подать годовую декларацию до 1 мая следующего года. За аренду в 2025 году декларацию следует подать до 1 мая 2026 года.
3. Уплатить налоги до 1 августа 2026 года. После подачи декларации налоговая начислит сумму к уплате.
4. В случае подачи декларации онлайн — через электронный кабинет плательщика — вся процедура упрощается.

Какие есть риски при сдаче квартиры без уплаты налогов

Аренда "в тени" — самое распространенное явление на рынке. Но с 2024 года налоговая начала активно мониторить банковские переводы, онлайн-объявления, обращения соседей и сотрудничать с ОСМД.

Последствия нарушения:

• штраф до 25% суммы неуплаченного налога;
• пеня за каждый день просрочки;
• административная ответственность в случае системных нарушений.

"Если будет повторное выявление уклонения возможны проверки имущества, а в крайних случаях — судебные процессы", — отмечают налоговики.

Когда выгодно зарегистрироваться ФЛП

Оформление аренды как предпринимательской деятельности позволяет уменьшить налоговую нагрузку. В 2025 году ФЛП на 3-й группе платит:

• 5% от дохода (единый налог);
• 5% военный сбор;
• +22% ЕСВ — если есть работники или владелец добровольно платит взносы.

Однако возможность работать как ФЛП имеет смысл при сдаче нескольких объектов одновременно или при аренде коммерческой недвижимости.

Можно ли уменьшить сумму налогообложения

Единственный легальный способ уменьшить налоги — оформление расходов. Но для обычного собственника-физлица это невозможно. Такая возможность есть только у ФЛП или компаний.

Однако правильное оформление договора и своевременная подача декларации позволяют избежать лишних расходов:

1. Не нужно платить штрафы.
2. Не начисляется пеня.
3. Есть возможность согласовать налоговый расчет.

Аренда через агентство не освобождает от налогов

Посредник может помочь с договором, поиском арендатора и контролем оплаты, но не отвечает за налоговую часть. Даже если деньги получает агентство, плательщиком остается собственник.

Иногда агентства предлагают "обслуживание под ключ", в том числе уплату налогов — но следует внимательно проверять, действительно ли они подают декларацию от имени арендодателя.

Как действовать, если аренда была неофициальной

В 2025 году многие собственники решают "выйти из тени" из-за ужесточения контроля. Если договор не был заключен, а средства поступали в течение года — следует действовать следующим образом:

• собрать банковские выписки или другие подтверждения дохода;
• подать добровольную декларацию.
• уплатить налоги без штрафов (до наступления срока).

Этот шаг позволяет легализовать доход и избежать проблем в будущем — в частности, при оформлении наследства или продажи квартиры.

Как сообщалось, сейчас в Украине рынок аренды жилья является очень уязвимым для потребителей. Из-за войны и активной миграции, значительно участились случаи мошенничества, когда аферисты исчезают с предоплатой за несуществующие предложения. Это делает поиск квартиры рискованным и сложным процессом.

Также мы рассказывали, что Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №12377 "Об основных принципах жилищной политики", что знаменует начало масштабной жилищной реформы в Украине. Этот документ имеет целью изменить подходы к ипотечному кредитованию, аренде и решить проблему квартирных очередей, а также привлечь международное финансирование.