Квартира в аренде — какие налоги надо заплатить в 2025

Налоги от аренды жилья — это не добровольный выбор, а четкое обязательство перед государством. В 2025 году фискальные правила ужесточаются, а контроль за "серой" арендой становится все жестче. Если планируете сдавать квартиру — готовьтесь отчитываться.

Если вы сдаете квартиру как обычное физическое лицо, не зарегистрированное как предприниматель, государство требует платить два обязательных налога: налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 18% и военный сбор — 5%. Итого — 23% от полученного дохода, отмечают в Главном управлении Государственной налоговой службы в Черкасской области.

Например, если ваша квартира сдается за 15 000 гривен в месяц, в течение года вы получите 180 000 гривен. Из этой суммы налогов придется уплатить более 41 000 гривен. Это немало, но это единственная законная альтернатива штрафам и ответственности.

Для тех, кто сдает нежилую недвижимость (например, коммерческие помещения), ставки могут отличаться в зависимости от условий договора и статуса арендатора. Если арендатор — юридическое лицо, оно может самостоятельно удерживать и уплачивать НДФЛ и военный сбор.

Как правильно задекларировать доход

Физические лица, сдающие недвижимость, обязаны подавать годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах. Вот ключевые моменты:

1. Когда подавать: до 1 мая 2025 года за доходы, полученные в 2024 году.
2. Как подавать: удобнее всего это сделать через Электронный кабинет плательщика на сайте Государственной налоговой службы (ГНС). Вам понадобится электронная подпись или авторизация через BankID.
3. Когда уплатить налоги: до 1 августа 2025 года.

В декларации нужно указать сумму полученного дохода за год, а также рассчитать сумму налогов. Например, если ваш годовой доход от аренды составляет 120 000 грн, вы уплатите 27 600 грн налогов (23%).

Почему договор аренды стал критически важным

Наличие письменного договора больше не является опцией — это требование времени. С 2024 года сотрудничество между налоговой службой, местными властями, ОСМД и управляющими компаниями усилилось. Теперь официально зарегистрированные жители могут стать источником информации о факте аренды, даже если арендодатель не заключил никакого соглашения.

Отсутствие договора не означает, что вас не найдут. Например, если в доме появляются новые жильцы, а никаких изменений в собственности не произошло, эту информацию могут передать в налоговую. Так же работают запросы из банков, онлайн-платформ, сервисов краткосрочной аренды.

Посуточная аренда — уже не "подработка", а деятельность

Если вы сдаете квартиру посуточно, например, через Booking.com или Airbnb, и это является вашим основным источником дохода, налоговая может признать такую деятельность предпринимательской. В таком случае вам нужно:

• зарегистрироваться как ФЛП. Самый распространённый вариант — 3-я группа единого налога со ставкой 5% от дохода;
• уплачивать единый социальный взнос (ЕСВ). В 2025 году минимальный ЕСВ составляет 1 870 грн в месяц;
• подавать отчётность ежеквартально.

Например, если ваш доход от посуточной аренды составляет 20 000 грн в месяц, налог составит 1 000 грн (5%) + 1 870 грн ЕСВ, то есть 2 870 грн ежемесячно. Это может быть выгоднее, чем 23% для физических лиц, если доход значительный.

Какие штрафы за неуплату налогов

Недекларирование доходов или неуплата налогов может привести к серьезным последствиям:

• штраф 25% от суммы неуплаченного налога за первое нарушение. За повторное — до 50%;
• пеня за каждый день просрочки платежа (0,5-1% от суммы долга);
• административный штраф до 850 грн за неподачу декларации.

Например, если вы не задекларировали 100 000 грн дохода, налоговая может начислить штраф в 5 750 грн (25% от 23 000 грн налога) плюс пеню.

Что еще стоит знать украинцам

В Украине довольно часто сдают квартиры без официального договора, полагаясь исключительно на устные договоренности и порядочность арендаторов. Однако такое доверие оборачивается полной юридической незащищенностью владельца, особенно когда арендатор прекращает выполнять свои финансовые обязательства. 

Также мы рассказывали, что война в корне изменила подход украинцев к жилищному вопросу: теперь решения о покупке стали значительно осторожнее, тогда как стоимость аренды ощутимо выросла. Это свидетельствует об адаптации населения к сложным реалиям и переоценке финансовых приоритетов на рынке недвижимости.