Покупка жилья в Украине — какие налоги надо платить иностранцам

Покупка недвижимости в Украине иностранными гражданами — распространенная практика, которая в 2025 году приобретает новые очертания. После нескольких лет снижения спроса, интерес к жилью в Киеве, Львове, Одессе и в курортных зонах ощутимо вырос. Но наряду с этим растет и внимание к налоговым нюансам.

Законодательство Украины не ограничивает иностранных граждан в покупке жилой или коммерческой недвижимости — квартир, домов, офисов, складов и т.д. Запрещено только покупку сельскохозяйственной земли, отмечают специалисты АН "Маяк".

Иностранец может:

• купить квартиру на первичном или вторичном рынке;
• приобрести дом с участком (не сельскохозяйственного назначения);
• инвестировать в коммерческую недвижимость.

Но чтобы заключить сделку — нужно соблюсти ряд требований.

С чего начать: алгоритм для иностранца

1. Получить идентификационный код (ИНН). Без него — никаких сделок. Несколько дней — и вы в системе налоговой.
2. Открыть счет в банке. Перевод средств из-за границы — сложная часть. Банки требуют подтверждения легальности происхождения средств.
3. Выбрать объект и проверить его "чистоту". Здесь лучше привлечь юриста: проверка прав собственности, отсутствия арестов и долгов — обязательна.
4. Подготовить договор и подписать его у нотариуса. Договор на украинском, перевод — по требованию покупателя. Регистрация — в тот же день.

Сколько платит иностранец при покупке жилья в Украине

Покупатель-нерезидент, который хочет приобрести квартиру, дом или коммерческое помещение в Украине, обязан уплатить несколько обязательных платежей. Их нужно внести до или в день заключения договора купли-продажи, поскольку нотариус не удостоверит сделку без подтверждения уплаты.

К перечню основных расходов относятся:

• сбор в Пенсионный фонд Украины — 1%. Этот платеж взимается с покупателя при приобретении объекта недвижимости. Сумма рассчитывается от полной стоимости жилья, указанной в договоре. Например, если квартира стоит 100 000 долларов в гривневом эквиваленте — придется заплатить 1 000 долларов;
• услуги нотариуса — ориентировочно 100-200 долларов США. В нотариальные расходы входит:

1. подготовка и удостоверение договора купли-продажи;
2. проверка прав собственности;
3. внесение изменений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество;
4. оформление выписки из Реестра (свидетельства о праве собственности);

• государственная пошлина — символическая сумма (примерно 0,01% от стоимости). Этот платеж установлен на уровне нескольких сотен гривен и оплачивается единоразово. Его размер зависит от точной стоимости объекта и фиксируется в соответствующих нормативных актах.

Все эти платежи должен внести именно покупатель. Если нерезидент не подготовится заранее или не перечислит средства в гривнах, заключение сделки будет невозможным.

А кто платит еще? Обязанности продавца

В то же время продавец — независимо от гражданства — имеет собственные налоговые обязательства. Они зависят от:

• количества сделок в год;
• продолжительности владения недвижимостью;
• типа имущества (жилая, нежилая).

Например, если продавец владеет жильем менее трех лет — придется уплатить:

1. НДФЛ — 5% от стоимости объекта;
2. Военный сбор — 5%.

Если жилье находится в собственности более трех лет и это первая продажа в году — налоги не уплачиваются.

Детали, о которых забывают

1. Иностранец не может рассчитаться иностранной валютой наличными. Все оплаты — в гривне, через банк или в пределах лимита наличными.
2. Оформить право собственности без ИНН — невозможно. Даже при наличии паспорта и нотариального договора.
3. В случае инвестирования через юрлицо (например, иностранная компания покупает коммерческое помещение) — налоговые правила другие и требуют отдельного анализа.

Можно ли оптимизировать налоги

Закон позволяет легальные инструменты уменьшения налоговой нагрузки. Например:

• проводить сделки через юридическое лицо;
• использовать оценку рыночной стоимости (а не декларативную);
• регистрировать несколько объектов недвижимости в течение года только на отдельных лиц (например, членов семьи).

Все это нужно заранее обсудить с юристом или налоговым консультантом, ведь нарушение правил может обернуться штрафами или потерей права собственности.

Как сообщалось, продажа жилья — это не только передача ключей и оформление документов, но и значительные налоговые обязательства. В 2025 году размер этих налогов может существенно уменьшить вашу конечную сумму, ведь в отдельных случаях придется заплатить государству до четверти от стоимости сделки.

Также мы рассказывали, что украинцы продолжают активно инвестировать в зарубежную недвижимость. Это обусловлено поиском стабильности, стремлением сохранить капитал и открыть для себя новые возможности для жизни или заработка. Многие из миллионов украинцев, которые выехали из страны после 2022 года, уже перешли от аренды к покупке собственного жилья за рубежом, рассматривая это как выгодную инвестицию и путь к получению вида на жительство.