Покупка недвижимости — какую сумму дохода должен указать нотариус

Купля-продажа недвижимости — это не только выбор дома или квартиры, но и сложный процесс, связанный с юридическими и налоговыми нюансами. Один из ключевых моментов — правильное определение суммы дохода, которую нотариус отмечает в документах. Эта сумма влияет на размер налогов, которые платит продавец, и является важным элементом сделок с недвижимостью.

Этот показатель указывается в графах "Сумма выплаченного дохода" и "Сумма начисленного дохода" специального приложения к налоговому отчету, отмечают в Главном управлении Государственной налоговой службы в Закарпатской области.

Размер дохода определяется по цене, указанной в договоре, но не может быть ниже оценочной или рыночной стоимости объекта. Оценка проводится либо через электронный модуль Единой базы данных отчетов об оценке, либо профессиональным оценщиком, а результат обязательно регистрируется в этой базе.

"Это правило защищает интересы государства и предотвращает занижение цены в договорах для уменьшения налоговой нагрузки", — говорит налоговый консультант Владимир Литвин.

Особенности налогообложения при нескольких продажах в год

Если физическое лицо в течение года продает третий и последующие объекты жилой недвижимости (или второй и последующие объекты другого типа), доход от этих операций облагается налогом по повышенной ставке. Исключение делается лишь для имущества, полученного по наследству, или в случаях, когда продажа происходит банком в рамках взыскания залога по ипотеке.

Такие правила действуют для того, чтобы налогово урегулировать системные продажи недвижимости, которые уже фактически являются предпринимательской деятельностью.

Возможность уменьшения налогооблагаемого дохода

Налоговое законодательство предусматривает право продавца уменьшить сумму дохода на подтвержденные расходы, связанные с приобретением недвижимости в Украине. Это могут быть:

• договор покупки с четко указанной ценой;
• квитанции об оплате;
• акты приема-передачи;
• документы об уплате паевого взноса.

Уменьшение возможно и при продаже объектов незавершенного строительства или будущих объектов, если покупатель ранее частично оплатил их стоимость и зарегистрировал обременение прав.

Если продавец воспользовался правом на такое уменьшение, он должен задекларировать все доходы от продажи, мены или иного отчуждения недвижимости за год. Вместе с декларацией подаются копии документов, подтверждающих расходы.

Как нотариус передает данные налоговой

Ежемесячно нотариусы направляют в налоговые органы по месту своей работы информацию об удостоверенных договорах купли-продажи или мены между физическими лицами. Эти данные включают:

• цену договора;
• сумму налога, уплаченного по каждой сделке;
• информацию о сторонах.

Подача осуществляется в формате, утвержденном Министерством финансов, с использованием приложения 4ДФ. Это позволяет налоговым органам контролировать поступление налогов и своевременность их уплаты.

Обязанности продавца после сделки

Физическое лицо, получившее доход от продажи недвижимости, должно:

1. Определить сумму налога на доходы физических лиц и военного сбора.
2. Уплатить налог в бюджет через банк или другой платежный сервис.
3. При необходимости — подать декларацию об имущественном состоянии и доходах с копиями документов на расходы.

Если сделка подпадает под правила, по которым налог удерживает покупатель или нотариус, эта сумма уплачивается непосредственно в момент оформления сделки.

Как сообщалось, в условиях военного положения и экономических трудностей рынок недвижимости остается устойчивым. Спрос на жилье, особенно в сегментах эконом и комфорт-класса, стабильно высокий, а иногда даже растет, что свидетельствует о доверии инвесторов и покупателей к этому сектору.

Также отмечалось, что рынок новостроек в Украине в 2025 году растет асимметрично: на западе и в центре страны строительство почти полностью восстановилось, тогда как в прифронтовых регионах оно до сих пор стагнирует.