Купить квартиру в Польше — какие условия ждут украинцев

Польша уже несколько лет является одной из самых привлекательных стран для украинцев, которые планируют остаться на долгий срок или ищут стабильные инвестиции. Покупка квартиры в этой стране стала вполне реальной опцией — законной, доступной и с прозрачными правилами. Процесс имеет свои особенности, но с правильной подготовкой и знанием деталей его можно пройти без лишних сложностей.

Прежде чем переходить к выбору жилья, стоит оценить свои финансовые возможности, пишет издание inPoland.

Стоимость квартир в Польше очень отличается: в Варшаве средняя цена превышает 13 000 злотых за кв. м, в Кракове — около 11 000 злотых, а в небольших городах — вдвое дешевле. Но это только начало — важно учесть расходы на нотариуса, налоги, комиссию риэлторов, ремонт и коммунальные платежи.

Поиск квартиры в Польше через онлайн-платформы

Украинцы могут самостоятельно искать недвижимость через платформы Otodom, Morizon, OLX.pl или DomGratka. Стоит внимательно читать описания, ведь некоторые объявления выкладывают владельцы, другие — агенты. Последние могут брать комиссию до 3% стоимости объекта.

Более защищенный способ — обратиться в агентство недвижимости, которое работает с иностранцами. Но здесь важно сразу фиксировать комиссию в договоре. В Польше возможны случаи, когда размер вознаграждения "растет" во время оформления сделки — из-за дополнительных консультаций или проверок.

Проверка документов на польскую недвижимость

Перед подписанием любых бумаг, убедитесь, что продавец — законный владелец квартиры. Необходимо получить выписку из Księga Wieczysta — польского аналога реестра прав собственности. Выписка покажет:

• кто является владельцем;
• есть ли обременения (ипотеки, запреты);
• прописаны ли жильцы;
• действует ли разрешение на продажу (если оно требуется).

Лучше всего привлечь польского нотариуса или юриста для сопровождения сделки. Стоимость его услуг обычно составляет 1-2% от стоимости квартиры.

Заключение договора покупки квартиры в Польше

В Польше все договоры купли-продажи жилья оформляет нотариус. Он составляет текст соглашения, заверяет подписи и передает документы на регистрацию в земельный кадастр. Договор может быть предварительным (при оформлении ипотеки или частичной предоплате) или окончательным.

После подписания окончательного договора покупатель переводит средства на счет продавца. Когда деньги поступают, право собственности переходит к новому владельцу и регистрируется в кадастре. Это — обязательная и завершающая часть процесса.

Когда украинцу не нужно разрешение на покупку квартиры

Согласно польскому законодательству, разрешение МВД не требуется в таких случаях:

• покупается квартира или апартаменты (не частный дом);
• объект не расположен в пограничной зоне;
• покупатель имеет карту постоянного побыту и проживает в Польше более 5 лет;
• покупатель является супругами гражданина Польши (с общей собственностью);
• приобретается гараж или нежилое помещение под гараж;
• приобретается участок до 0,4 га в черте города — для нужд бизнеса.

В каких случаях требуется разрешение МВД Польши

Без специального разрешения не обойтись, если вы планируете:

• купить дом в сельской местности;
• приобрести участок более 1 га;
• приобрести недвижимость в приграничной зоне.

Решение выдается Департаментом разрешений и концессий МВД Польши в течение 2-4 месяцев. Разрешение действует один год, и этого времени должно хватить для завершения покупки.

Стоимость разрешения составляет:

• 1 750 злотых — государственный сбор за выдачу;
• 98 злотых — пошлина;
• 17 злотых — за нотариально заверенную доверенность (если действует представитель).

Эти расходы не отменяют стандартного налога 2% (PCC) и нотариального сбора.

Вторичное жилье или новостройка в Польше

На польском рынке доступны как новые квартиры, так и "вторичка". Квартиры на вторичном рынке, как правило, дешевле и имеют более широкие возможности для торга. Часто продавцы закладывают в стоимость запас на скидку.

"Торг в Польше — не просто возможен, а ожидаемый. Среднее снижение цены составляет 7-8%", — отмечают специалисты сервиса Otodom.

Новостройки — дороже, но их легче оформить без рисков. Часто они продаются с готовым пакетом документов и минимальным риском юридических проблем.

Как украинцу получить ипотеку в польском банке

Украинцы, которые имеют карту побыту или статус UKR, могут подаваться на ипотеку в польских банках. Требования банка стандартные:

• стабильный доход (обычно от 3 000-4 000 злотых/мес);
• официальная занятость или собственный бизнес;
• минимум 10-20% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса;
• кредитная история (может учитываться украинская или польская).

Процесс подачи на ипотеку может занять до 2 месяцев. Ставка колеблется в пределах 7-8% годовых, в зависимости от условий банка.

Ежемесячные расходы на польскую квартиру

Кроме стоимости самого жилья, владельцы должны учитывать:

• коммунальные услуги (в зависимости от площади и стандартов);
• обслуживание дома - так называемый czynsz;
• взносы на капитальный ремонт;
• налог на недвижимость (обычно незначительный);
• страхование квартиры (по желанию).

Эти расходы могут составлять от 500 до 1 500 злотых в месяц в зависимости от региона и состояния объекта.

Ранее мы рассказывали, сколько лет надо работать украинцам в Польше, чтобы купить квартиру в этой стране.

Также отметим, украинцы остаются ключевыми иностранными покупателями жилой недвижимости в Польше. В 2024 году они приобрели почти 9 тысяч квартир, что на 25% больше, чем в предыдущем году.