Инвесторы отступили — почему квартиры в ЖК потеряли спрос

Украинский рынок новостроек за последний год кардинально изменился. Несмотря на высокую стоимость строительства, инвесторы, которые ранее формировали большую часть спроса на первичное жилье, массово "берут паузу". Девелоперы меняют стратегии, а рынок переформатируется. Вместо погони за масштабами — ставка на точечные, нишевые проекты с реальным запасом стоимости.

Себестоимость строительства выросла на 10-30%, объясняет младший партнер группы компаний DIM Арсений Насиковский.

"И это при значительном дефиците квалифицированной рабочей силы. Мы, например, завершаем 33-этажный дом и вынуждены привлекать сразу несколько компаний для отделки", — говорит он.

Существенное подорожание квадратного метра не дало ожидаемой прибыли. Наоборот — цены на квартиры растут медленнее, чем затраты на строительство. Для инвестора это сигнал: риски — высокие, а доходность — неочевидна.

Инвесторы вышли из игры — почему это произошло

Еще до войны до 60% продаж в ЖК приходилось на инвесторов. Они вкладывали средства на ранних этапах строительства, рассчитывая на перепродажу или сдачу в аренду. Сегодня же на первый план вышел конечный покупатель, который приобретает жилье для себя.

"Причина не в недостатке средств, а в финансовой логике. Первичное жилье часто стоит дороже вторичного в том же районе. Застройщик не может опустить цену ниже себестоимости", — отмечает Насиковский.

Иными словами, даже если спрос и есть, он не готов платить больше за объект, который еще строится. Заниженные цены привели бы к убыткам, повышенные — к еще меньшему спросу.

Риски перевешивают выгоды

Для инвестора первичное жилье — это всегда игра на длинную дистанцию. Но сегодняшние реалии значительно усложнили правила:

1. Длительные сроки строительства: война, мобилизация и дефицит рабочей силы влияют на темпы сдачи объектов.
2. Правовые и бюрократические сложности: разрешения, согласования, ограничения.
3. Высокая конкуренция на вторичном рынке: растет количество готовых квартир с ремонтом и документами.

Как результат — даже если квартира в новостройке в конце концов будет сдана, ее цена может не перекрыть все риски.

Девелоперы адаптируются

Рынок новостроек не замер. Но он стремительно меняет лицо. Девелоперы вынуждены пересматривать подходы к проектированию, целевой аудитории и локациям. Основная тенденция — переход в эконом-сегмент.

"Многие застройщики ушли в пригород — Ирпень, Буча и другие. Там строят эконом-класс с ценой до 1 000 долл./кв. м", — отмечает Насиковский.

Это позволяет сохранить продажи на минимальном уровне, но не гарантирует высоких доходов. Особенно на фоне инфляции, нестабильной гривны и политических рисков.

Центр Киева — исключение из правил

Впрочем, есть и противоположная тенденция. В центре Киева количество свободных участков ограничено, а спрос на качественное, нишевое жилье — стабильно высокий. Это открывает перспективу для премиального сегмента.

"В центральных районах столицы цены могут вырасти до 7 000-8 000 долл., а иногда и до 10 000 долл./кв. м. Потому что спрос есть, а новых участков не будет", — прогнозирует эксперт.

Таким образом, инвесторы с долгосрочным горизонтом все еще могут рассматривать элитные ЖК в центре как перспективу. Но это уже совсем другой тип инвестирования — с другими деньгами, другим риском и уровнем входа.

Прогнозы

Пока война продолжается, новостройки остаются сегментом с повышенным риском. Но в перспективе — после победы — этот рынок может снова ожить. Особенно в бизнес- и премиум-классе, где спрос превышает предложение.

Инвесторы временно вышли из игры, но не навсегда. Рынок квартир в ЖК не исчез — он проходит перезагрузку. И выживут на нем только те, кто умеет быстро адаптироваться, мыслить стратегически и работать на длинную дистанцию, уверен специалист.

Что еще стоит знать украинцам

Несмотря на войну и постоянные обстрелы, Киев в 2025 году снова стал лидером по стоимости жилья в Украине, обойдя Львов. Цены на столичные квартиры варьируются в зависимости от района, состояния недвижимости, а также от того, первичный это или вторичный рынок.

Также мы сообщали, что украинский рынок недвижимости претерпит значительные изменения в 2025 году, ведь средний срок принятия решения о покупке жилья вырос почти втрое — с 21 до 67 дней.