Інвестори відступили — чому квартири в ЖК втратили попит

Український ринок новобудов за останній рік кардинально змінився. Попри високу вартість будівництва, інвестори, які раніше формували більшу частину попиту на первинне житло, масово "беруть паузу". Девелопери змінюють стратегії, а ринок переформатовується. Замість гонитви за масштабами — ставка на точкові, нішеві проєкти з реальним запасом вартості.

Собівартість будівництва зросла на 10-30%, пояснює молодший партнер групи компаній DIM Арсеній Насіковський.

"І це при значному дефіциті кваліфікованої робочої сили. Ми, наприклад, завершуємо 33-поверховий будинок і змушені залучати одразу кілька компаній для оздоблення", — каже він.

Суттєве здорожчання квадратного метра не дало очікуваного прибутку. Навпаки — ціни на квартири зростають повільніше, ніж витрати на будівництво. Для інвестора це сигнал: ризики — високі, а прибутковість — неочевидна.

Інвестори вийшли з гри — чому це сталося

Ще до війни до 60% продажів у ЖК припадало на інвесторів. Вони вкладали кошти на ранніх етапах будівництва, розраховуючи на перепродаж або здачу в оренду. Сьогодні ж на перший план вийшов кінцевий покупець, який купує житло для себе.

"Причина не в нестачі коштів, а у фінансовій логіці. Первинне житло часто коштує дорожче за вторинне в тому ж районі. Забудовник не може опустити ціну нижче собівартості", — наголошує Насіковський.

Іншими словами, навіть якщо попит і є, він не готовий платити більше за об'єкт, який ще будується. Занижені ціни призвели б до збитків, підвищені — до ще меншого попиту.

Ризики переважують вигоди

Для інвестора первинне житло — це завжди гра на довгу дистанцію. Але сьогоднішні реалії значно ускладнили правила:

1. Тривалі строки будівництва: війна, мобілізація та дефіцит робочої сили впливають на темпи здачі об’єктів.
2. Правові та бюрократичні складнощі: дозволи, погодження, обмеження.
3. Висока конкуренція на вторинному ринку: зростає кількість готових квартир з ремонтом та документами.

Як результат — навіть якщо квартира в новобудові врешті буде здана, її ціна може не перекрити всі ризики.

Девелопери адаптуються

Ринок новобудов не завмер. Але він стрімко змінює обличчя. Девелопери змушені переглядати підходи до проєктування, цільової аудиторії та локацій. Основна тенденція — перехід у економ-сегмент.

"Багато забудовників пішли в передмістя — Ірпінь, Буча та інші. Там будують економ-клас з ціною до 1 000 дол./кв. м", — зазначає Насіковський.

Це дозволяє зберегти продажі на мінімальному рівні, але не гарантує високих прибутків. Особливо на тлі інфляції, нестабільної гривні та політичних ризиків.

Центр Києва — виняток із правил

Утім, є й протилежна тенденція. У центрі Києва кількість вільних ділянок обмежена, а попит на якісне, нішеве житло — стабільно високий. Це відкриває перспективу для преміального сегмента.

"У центральних районах столиці ціни можуть зрости до 7 000-8 000 дол., а іноді й до 10 000 дол./кв. м. Бо попит є, а нових ділянок не буде", — прогнозує експерт.

Таким чином, інвестори з довгостроковим горизонтом усе ще можуть розглядати елітні ЖК у центрі як перспективу. Але це вже зовсім інший тип інвестування — з іншими грошима, іншим ризиком і рівнем входу.

Прогнози

Поки війна триває, новобудови залишаються сегментом із підвищеним ризиком. Але в перспективі — після перемоги — цей ринок може знову ожити. Особливо в бізнес- і преміумкласі, де попит перевищує пропозицію.

Інвестори тимчасово вийшли з гри, але не назавжди. Ринок квартир у ЖК не зник — він проходить перезавантаження. І виживуть на ньому лише ті, хто вміє швидко адаптуватися, мислити стратегічно й працювати на довгу дистанцію, впевнений фахівець.

Що ще варто знати українцям

Незважаючи на війну та постійні обстріли, Київ у 2025 році знову став лідером за вартістю житла в Україні, обійшовши Львів. Ціни на столичні квартири варіюються залежно від району, стану нерухомості, а також від того, чи це первинний, чи вторинний ринок.

Також ми повідомляли, що український ринок нерухомості зазнає значних змін у 2025 році, адже середній термін прийняття рішення про купівлю житла зріс майже втричі — з 21 до 67 днів.