Дешевле, чем авто — как война снизила цены на квартиры

Война существенно изменила рынок недвижимости в Украине. В Киеве и западных городах цены уже приблизились к довоенному уровню, а иногда и превысили его. Однако в прифронтовых регионах жилье резко подешевело, и несмотря на доступные цены, покупателей не всегда много.

По данным портала ЛУН, по состоянию на март 2025 года самое дешевое жилье в Украине продается в Запорожье — из-за близости к фронту цены здесь обвалились вдвое.

Запорожье: самое дешевое жилье в стране

На вторичном рынке стоимость однокомнатной квартиры в среднем составляет 18 000 долл., двухкомнатной — около 24 000 долл. Однако реальные сделки нередко происходят по более низким ценам.

"Двухкомнатную квартиру в "убитом" состоянии можно найти даже за 9 000 долл., но покупателей на такое жилье немного", — рассказала "РБК-Украина" риелтор Татьяна Нерсесян.

Удешевление затронуло даже новостройки. Если до войны цены стартовали от 25 000 долл., то сейчас можно найти варианты за 10 000-15 000 долл.

"Цены на недвижимость упали в среднем на 50%. Квартиры, которые до войны стоили 55 тыс. долл., сейчас продаются за 25-35 тыс. долл. Даже новостройки подешевели. Если раньше однокомнатное жилье трудно было найти за 25 тысяч, то сейчас их продают по 10-15 тыс. долл.", — говорит Татьяна Нерсесян.

По ее словам, покупателей в таких регионах немного. Некоторые вкладывают деньги в жилье с расчетом на будущее, однако массированные обстрелы быстро останавливают любую активность на рынке.

Николаев: жилье за сертификаты

Еще один город с рекордно низкими ценами — Николаев. Однако здесь рынок недвижимости поддерживается государственными сертификатами на отстройку для жителей Херсонщины и Николаевщины.

"С весны 2024 года государство начало выдавать сертификаты на приобретение жилья для тех, чьи дома разрушены. Многие уже использовали их, приобретя квартиры или дома. Однако процесс получения средств не всегда быстрый", — говорит местный риелтор Александр Сапрыга.

Средние цены на квартиры в Николаеве:

• однокомнатная в центре — 20-25 тыс. долл;
• двухкомнатная в спальном районе — 30 тыс. долл.

Однако рынок здесь нестабилен: после каждого обстрела сделки останавливаются на месяц.

Харьков: возвращение спроса благодаря госпрограммам

До полномасштабного вторжения Харьков имел одни из самых высоких цен на жилье, уступая лишь Киеву. Сейчас же город делит предпоследнее место с Николаевом по стоимости квартир.

"Каждая вторая сделка в Харькове сейчас происходит благодаря сертификатам на восстановление. Из-за этого цены в отдельных районах выросли на 20-30%. Но это позволило продать объекты, которые стояли годами", — объясняет местный эксперт Александр Балаба.

Средние цены на жилье в Харькове:

• однокомнатная — 21 тыс. долл;
• двухкомнатная — 35 тыс. долл.

Спрос есть, но он сосредоточен на районах, которые кажутся покупателям более безопасными. Популярностью пользуются квартиры со свежим ремонтом, особенно возле метро. Однако и здесь покупатели осторожны — после обстрелов активность рынка резко падает.

Сумы: самые дешевые новостройки

Сумы — еще один город, где из-за войны жилье потеряло в цене. Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке стартует от 22 тыс. долл., на вторичном рынке — от 16 тыс. долл.

"Спрос сохраняется только на квартиры с ремонтом. Если жилье в хорошем состоянии, его можно продать быстро. Однако цены остаются низкими", — комментирует местный риелтор Виталий Проценко.

Цены на вторичном рынке в Сумах:

• однокомнатная без ремонта — 16-18 тыс. долл;
• однокомнатная с ремонтом — 22-24 тыс. долл.

При этом аренда жилья в городе стоит 7-12 тыс. гривен в месяц, поскольку спрос со стороны военных и переселенцев очень высокий.

Стоит ли покупать жилье в прифронтовых городах

Несмотря на рекордно низкие цены, покупка недвижимости в таких городах — это большой риск. Потенциальные покупатели должны учитывать:

• риск обстрелов — жилье может быть повреждено или разрушено;
• отсутствие ликвидности — продать квартиру будет сложно;
• высокая неопределенность — ситуация на фронте может измениться в любой момент.

С другой стороны, некоторые покупатели видят в этом возможность для долгосрочных инвестиций. Если война закончится, такие города могут начать восстанавливаться, а цены — постепенно расти. Однако ждать быстрого возвращения рынка к довоенному уровню не стоит.

"Даже после окончания войны рынок не восстановится мгновенно. Самые оптимистичные прогнозы говорят о 1-2 годах. А ликвидным останется лишь качественное жилье - новостройки или квартиры с хорошим ремонтом", — подытоживает Татьяна Нерсесян.

Ранее мы сообщали, что каждый военный инцидент вызывает падение средней цены квартир, выставленных на продажу. Больше всего обесцениваются однокомнатные квартиры, стоимость которых уменьшается на 2 тысячи гривен после каждой атаки. Двухкомнатные квартиры теряют 2,4 тыс. грн, а трехкомнатные — 3,1 тыс. грн.

Также война в Украине существенно изменила критерии выбора жилья. Теперь, кроме привычных факторов, покупатели вынуждены учитывать риски безопасности, связанные с боевыми действиями и возможными разрушениями. Важными стали устойчивость инфраструктуры и расположение объекта недвижимости.