Чем отличаются садовые и жилые дома — что говорит закон

В Украине, по закону, существует три основных типа домов, пригодных для проживания: жилой, садовый и дачный. На первый взгляд, разница между ними кажется формальной, но на практике именно она определяет, где вы сможете зарегистрироваться, построить дом или даже продать землю иностранцу.

Это разделение — не просто бюрократия, а следствие многолетней советской традиции, которая до сих пор влияет на нашу повседневную жизнь, отмечают специалисты АН "Старгород".

Основы разделения: что такое жилой, садовый и дачный дом

Жилой дом

Это здание, пригодное для круглогодичного проживания, с системой отопления и коммуникациями. Главное преимущество — в нем можно зарегистрировать место жительства (то есть "прописаться").

Жилые дома строятся в пределах населенных пунктов на земле с назначением "для строительства и обслуживания жилого дома". Категория такой земли — жилая и общественная застройка.

Садовый дом

Предназначен для сезонного использования, часто без утепления, отопления или канализации.

Располагается за пределами населенных пунктов, обычно на землях с целевым назначением "для ведения садоводства", относящихся к категории сельскохозяйственных земель.

Дачный дом

Это промежуточная форма — дом усадебного типа, который можно использовать в течение года, в том числе для постоянного проживания.

Он размещается за пределами населенных пунктов, но на землях рекреационного назначения — то есть тех, которые предназначены для отдыха. Такие участки имеют целевое назначение "для дачного строительства".

В чем же практическая разница

Регистрация места жительства

1. В жилом доме это возможно без проблем.
2. В садовом — нет, но есть исключения.
3. В дачном — возможно, если он признан пригодным для проживания.

Категория и целевое назначение земли

1. Для жилого — земля жилой застройки.
2. Для садового — сельскохозяйственного назначения.
3. Для дачного — рекреационного назначения.

Иностранцы и покупка участков

Согласно закону, иностранцы не могут покупать землю с назначением "для садоводства". То есть садовый дом на такой земле не удастся продать иностранцу без изменения назначения.

Как перевести садовый дом в жилой

Если вы хотите зарегистрироваться в садовом доме или легализовать проживание там - есть три законных варианта.

1. Перевод по постановлению Кабмина №321. Согласно постановлению от 29 апреля 2015 года, садовый (или дачный) дом можно перевести в жилой, даже без изменения целевого назначения земельного участка. Это позволяет получить прописку в таком доме.
2. Регистрация через суд. Если официальная процедура не подходит — можно обратиться в суд. Если есть доказательства фактического проживания, суд может обязать орган регистрации внести данные о месте проживания.
3. Изменение целевого назначения земли. Если территория согласно генплану уже определена как жилая застройка, вы можете изменить назначение участка на жилое. После этого:

• если дома еще нет — возводите новый;
• если он уже есть — меняете его функциональное назначение.

В этом случае будете иметь полное соответствие между землей и объектом.

Почему это разделение — советский анахронизм

В законодательстве нет четкой технической границы между садовым и жилым домом, отмечают специалисты. Более того, на местности вы их не отличите — современные садовые дома часто лучше городских многоэтажек.

Разделение на дачные, садовые и жилые дома — остаток советской системы, где земля раздавалась в пределах садовых кооперативов, без права на регистрацию.

Как подчеркивают эксперты, сегодня в большинстве цивилизованных стран нет разных типов домов для проживания. Если объект соответствует техническим требованиям — в нем можно жить, зарегистрироваться, оформить право собственности, получить почту и т.д.

Что еще стоит знать украинцам

При покупке земельного участка часто встречается термин "сотка", который является основной единицей измерения на рынке недвижимости. Понимание этой единицы имеет решающее значение, ведь именно в сотках чаще всего подаются предложения. Поэтому мы рассказывали, что означает сотка и, например, сколько квадратных метров в 10 сотках, а также какой дом можно построить на таком участке.

Также отметим, что несмотря на экономические вызовы, рынок недвижимости Киева продолжает активно расти, особенно в сегменте небольших домов площадью 60-120 кв. м. Сейчас цены на такие частные дома варьируются в зависимости от их расположения, размера, материалов и общего состояния.