Чим відрізняються садові та житлові будинки — що каже закон

В Україні, за законом, існує три основні типи будинків, придатних для проживання: житловий, садовий і дачний. На перший погляд, різниця між ними здається формальною, але на практиці саме вона визначає, де ви зможете зареєструватися, побудувати будинок або навіть продати землю іноземцю.

Цей поділ — не просто бюрократія, а наслідок багаторічної радянської традиції, яка досі впливає на наше повсякденне життя, наголошують фахівці АН "Старгород".

Основи поділу: що таке житловий, садовий та дачний будинок

Житловий будинок

Це будівля, придатна для цілорічного проживання, з системою опалення та комунікаціями. Головна перевага — у ньому можна зареєструвати місце проживання (тобто "прописатися").

Житлові будинки будуються в межах населених пунктів на землі з призначенням "для будівництва та обслуговування житлового будинку". Категорія такої землі — житлова та громадська забудова.

Садовий будинок

Призначений для сезонного використання, часто без утеплення, опалення або каналізації.

Розташовується поза межами населених пунктів, зазвичай на землях із цільовим призначенням "для ведення садівництва", що належать до категорії сільськогосподарських земель.

Дачний будинок

Це проміжна форма — будинок садибного типу, який можна використовувати впродовж року, у тому числі для постійного проживання.

Він розміщується за межами населених пунктів, але на землях рекреаційного призначення — тобто тих, які призначені для відпочинку. Такі ділянки мають цільове призначення "для дачного будівництва".

В чому ж практична різниця

Реєстрація місця проживання

1. У житловому будинку це можливо без проблем.
2. У садовому — ні, але є винятки.
3. У дачному — можливо, якщо він визнаний придатним для проживання.

Категорія та цільове призначення землі

1. Для житлового — земля житлової забудови.
2. Для садового — сільськогосподарського призначення.
3. Для дачного — рекреаційного призначення.

Іноземці та купівля ділянок

Згідно з законом, іноземці не можуть купувати землю з призначенням "для садівництва". Тобто садовий будинок на такій землі не вдасться продати іноземцю без зміни призначення.

Як перевести садовий будинок у житловий

Якщо ви хочете зареєструватися в садовому будинку або легалізувати проживання там — є три законні варіанти.

1. Переведення за постановою Кабміну №321. Відповідно до постанови від 29 квітня 2015 року, садовий (або дачний) будинок можна перевести у житловий, навіть без зміни цільового призначення земельної ділянки. Це дозволяє отримати прописку в такому будинку.
2. Реєстрація через суд. Якщо офіційна процедура не підходить — можна звернутися до суду. Якщо є докази фактичного проживання, суд може зобов’язати орган реєстрації внести дані про місце проживання.
3. Зміна цільового призначення землі. Якщо територія згідно генплану вже визначена як житлова забудова, ви можете змінити призначення ділянки на житлове. Після цього:

• якщо будинку ще немає — зводите новий;
• якщо він уже є — змінюєте його функціональне призначення.

У цьому випадку матимете повну відповідність між землею та об’єктом.

Чому цей поділ — радянський анахронізм

В законодавстві немає чіткої технічної межі між садовим і житловим будинком, наголошують фахівці. Більше того, на місцевості ви їх не відрізните — сучасні садові будинки часто кращі за міські багатоповерхівки.

Поділ на дачні, садові та житлові будинки — залишок радянської системи, де земля роздавалася в межах садових кооперативів, без права на реєстрацію.

Як підкреслюють експерти, сьогодні в більшості цивілізованих країн немає різних типів будинків для проживання. Якщо об’єкт відповідає технічним вимогам — у ньому можна жити, зареєструватися, оформити право власності, отримати пошту тощо.

Що ще варто знати українцям

При купівлі земельної ділянки часто зустрічається термін "сотка", який є основною одиницею виміру на ринку нерухомості. Розуміння цієї одиниці має вирішальне значення, адже саме в сотках найчастіше подаються пропозиції. Тому ми розповідали, що означає сотка і, наприклад, скільки квадратних метрів у 10 сотках, а також який будинок можна збудувати на такій ділянці.

Також зазначимо, що незважаючи на економічні виклики, ринок нерухомості Києва продовжує активно зростати, особливо у сегменті невеликих будинків площею 60-120 кв. м. Зараз ціни на такі приватні будинки варіюються залежно від їхнього розташування, розміру, матеріалів та загального стану.