Стоит ли вкладывать в недвижимость вне мегаполисов

Украинский рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует устойчивость и адаптивность, несмотря на вызовы войны. Изменения в демографии, миграционные процессы и новые экономические реалии повлияли на спрос и предложение жилья. Если раньше инвесторы фокусировались на крупных городах, таких как Киев или Львов, то сейчас небольшие города, как Мукачево, Черновцы или Кременчуг, становятся привлекательными для инвестиций.

Внутренняя миграция стала новой нормой: украинцы ищут спокойствия и стабильности в меньших городах. И этот тренд создал новые точки притяжения на рынке недвижимости, пишет Finance.ua. Многие планируют остаться на новых местах, что подогревает спрос на жилье в небольших городах. Эти регионы привлекают доступными ценами, спокойным ритмом жизни и постепенным развитием инфраструктуры.

Что происходит на рынке жилья

В крупных городах, таких как Киев и Львов, рынок остается стабильным, но рост цен замедлился до 5-10% в год из-за насыщенности предложения. Средняя цена квадратного метра в Киеве составляет 35-40 тыс. грн, во Львове — около 30 тыс. грн.

Зато в средних городах, таких как Черновцы, Житомир или Винница, цены значительно ниже — от 15 до 25 тыс. грн за кв. м. В небольших городах, как Мукачево, Бердичев или Кременчуг, квадратный метр стоит 10-15 тыс. грн, что делает их доступными для широкого круга покупателей.

Развитие инфраструктуры, транспортных связей и социальных услуг в этих регионах способствует росту спроса. Например, в Мукачево активно развивается туристический сектор, в Черновцах — образовательная сфера, а в Виннице — промышленность и IT. Эти факторы создают благоприятные условия для инвестирования, ведь спрос на жилье растет вместе с экономическим потенциалом регионов.

Преимущества провинциальной недвижимости

Инвестирование в недвижимость в небольших городах имеет ряд преимуществ:

1. Доступность цен. За ту же сумму, что в Киеве хватит на однокомнатную квартиру, в Кременчуге или Мукачево можно приобрести более просторную недвижимость.
2. Рост спроса на аренду. Развитие регионов, появление новых рабочих мест и туристический потенциал повышают спрос на аренду. Например, в Мукачево туристический сезон обеспечивает стабильный доход от краткосрочной аренды.
3. Высокая рентабельность. Аренда в небольших городах может приносить 10-14% годового дохода от стоимости жилья. Если учесть рост цен на недвижимость (около 10-12% в год), общая доходность может достигать 20%.

Пример: в Черкассах однокомнатная квартира возле Днепра приносит владельцам 18-23% годового дохода от краткосрочной аренды благодаря удачному расположению и развитой инфраструктуре.

Риски, о которых умалчивают объявления

Несмотря на привлекательность, инвестирование в небольшие города сопряжено с рисками:

1. Нестабильность рынка. Экономические колебания или изменение миграционных потоков могут снизить спрос на жилье в определенном регионе.
2. Конкуренция. В популярных городах, как Мукачево, действуют агентства, которые предлагают конкурентоспособные цены и профессиональное управление арендой. Это может затруднить выход на рынок для частных инвесторов.
3. Ликвидность. В небольших городах продажа недвижимости может занимать больше времени по сравнению с крупными городами из-за меньшего количества потенциальных покупателей.
4. Расходы на управление. Аренда требует постоянного ухода за имуществом, ремонтов и коммуникации с арендаторами, что может быть затратным по времени и средствам.

Пример из Мукачево: инвестор Александр едва не приобрел квартиру в районе с высокой конкуренцией из-за агентства, которое монополизировало рынок аренды. Своевременный анализ рынка помог ему выбрать более выгодный вариант, который принес 12% роста стоимости и 160 тыс. грн дохода от аренды за год.

Советы для покупателей

Чтобы минимизировать риски и максимизировать прибыль, следуйте таким рекомендациям:

1. Исследуйте рынок. Анализируйте демографические тенденции, экономическое развитие региона и планы по инфраструктуре. Например, новые промышленные или туристические проекты могут повысить спрос на жилье.
2. Выбирайте перспективные локации. Жилье возле туристических объектов (как Мукачевский замок) или в районах с развитой инфраструктурой (как в Черкассах возле Днепра) будет иметь более высокий спрос.
3. Учитывайте конкуренцию. Узнайте, есть ли в регионе агентства или крупные игроки на рынке аренды, и оцените их предложения.
4. Планируйте расходы. Коммунальные услуги, ремонты и управление арендой могут поглощать до 30-40% дохода. Учитывайте это при расчетах.
5. Будьте готовы к активному управлению. Инвестирование в недвижимость — это не пассивный доход. Регулярный уход за имуществом и коммуникация с арендаторами являются ключевыми для успеха.

Что еще стоит знать украинцам

Рынок недвижимости Украины продолжает трансформироваться под влиянием войны, экономических колебаний и изменения потребительских запросов. Рост цен на стройматериалы, новые налоги и фокус на энергоэффективности определяют актуальные тренды. Эти факторы также выводят некоторые типы недвижимости в категорию антитрендов, формируя новую реальность для покупателей и продавцов.

Кроме того война значительно изменила строительную отрасль, ведь за последние три года себестоимость строительства выросла на 90-115% в зависимости от класса жилья. Этот рост обусловлен не только подорожанием материалов, но и острым дефицитом квалифицированных кадров. Ситуация продолжает усложняться, влияя на рынок недвижимости в целом.