Чи варто вкладати в нерухомість поза мегаполісами

Український ринок нерухомості у 2025 році демонструє стійкість і адаптивність, попри виклики війни. Зміни в демографії, міграційні процеси та нові економічні реалії вплинули на попит і пропозицію житла. Якщо раніше інвестори фокусувалися на великих містах, таких як Київ чи Львів, то зараз невеликі міста, як Мукачево, Чернівці чи Кременчук, стають привабливими для інвестицій.

Внутрішня міграція стала новою нормою: українці шукають спокою та стабільності у менших містах. І цей тренд створив нові точки тяжіння на ринку нерухомості, пише Finance.ua. Багато хто планує залишитися на нових місцях, що підігріває попит на житло в невеликих містах. Ці регіони приваблюють доступними цінами, спокійним ритмом життя та поступовим розвитком інфраструктури.

Що відбувається на ринку житла 

У великих містах, таких як Київ і Львів, ринок залишається стабільним, але зростання цін сповільнилося до 5-10% на рік через насиченість пропозиції. Середня ціна квадратного метра в Києві становить 35-40 тис. грн, у Львові — близько 30 тис. грн. 

Натомість у середніх містах, таких як Чернівці, Житомир чи Вінниця, ціни значно нижчі — від 15 до 25 тис. грн за кв. м. У невеликих містах, як Мукачево, Бердичів чи Кременчук, квадратний метр коштує 10-15 тис. грн, що робить їх доступними для широкого кола покупців.

Розвиток інфраструктури, транспортних зв’язків і соціальних послуг у цих регіонах сприяє зростанню попиту. Наприклад, у Мукачево активно розвивається туристичний сектор, у Чернівцях — освітня сфера, а у Вінниці — промисловість і IT. Ці фактори створюють сприятливі умови для інвестування, адже попит на житло зростає разом з економічним потенціалом регіонів.

Переваги провінційної нерухомості

Інвестування в нерухомість у невеликих містах має низку переваг:

1. Доступність цін. За ту саму суму, що в Києві вистачить на однокімнатну квартиру, у Кременчуці чи Мукачево можна придбати просторішу нерухомість.
2. Зростання попиту на оренду. Розвиток регіонів, поява нових робочих місць і туристичний потенціал підвищують попит на оренду. Наприклад, у Мукачево туристичний сезон забезпечує стабільний дохід від короткострокової оренди.
3. Висока рентабельність. Оренда в невеликих містах може приносити 10-14% річного доходу від вартості житла. Якщо врахувати зростання цін на нерухомість (близько 10-12% на рік), загальна прибутковість може досягати 20%.

Приклад: у Черкасах однокімнатна квартира біля Дніпра приносить власникам 18-23% річного доходу від короткострокової оренди завдяки вдалому розташуванню та розвиненій інфраструктурі.

Ризики, про які замовчують оголошення

Попри привабливість, інвестування в невеликі міста пов’язане з ризиками:

1. Нестабільність ринку. Економічні коливання чи зміна міграційних потоків можуть знизити попит на житло в певному регіоні.
2. Конкуренція. У популярних містах, як Мукачево, діють агенції, які пропонують конкурентоспроможні ціни та професійне управління орендою. Це може ускладнити вихід на ринок для приватних інвесторів.
3. Ліквідність. У невеликих містах продаж нерухомості може займати більше часу порівняно з великими містами через меншу кількість потенційних покупців.
4. Витрати на управління. Оренда вимагає постійного догляду за майном, ремонтів і комунікації з орендарями, що може бути затратним за часом і коштами.

Приклад із Мукачева: інвестор Олександр ледь не придбав квартиру в районі з високою конкуренцією через агенцію, яка монополізувала ринок оренди. Своєчасний аналіз ринку допоміг йому обрати більш вигідний варіант, що приніс 12% зростання вартості та 160 тис. грн доходу від оренди за рік.

Поради для покупців

Щоб мінімізувати ризики та максимізувати прибуток, дотримуйтесь таких рекомендацій:

1. Досліджуйте ринок. Аналізуйте демографічні тенденції, економічний розвиток регіону та плани щодо інфраструктури. Наприклад, нові промислові чи туристичні проєкти можуть підвищити попит на житло.
2. Обирайте перспективні локації. Житло біля туристичних об’єктів (як Мукачівський замок) або в районах із розвиненою інфраструктурою (як у Черкасах біля Дніпра) матиме вищий попит.
3. Враховуйте конкуренцію. Дізнайтесь, чи є в регіоні агенції чи великі гравці на ринку оренди, і оцініть їхні пропозиції.
4. Плануйте витрати. Комунальні послуги, ремонти та управління орендою можуть поглинати до 30-40% доходу. Враховуйте це під час розрахунків.
5. Будьте готові до активного управління. Інвестування в нерухомість — це не пасивний дохід. Регулярний догляд за майном і комунікація з орендарями є ключовими для успіху.

Що ще варто знати українцям

Ринок нерухомості України продовжує трансформуватися під впливом війни, економічних коливань та зміни споживчих запитів. Зростання цін на будматеріали, нові податки та фокус на енергоефективності визначають актуальні тренди. Ці фактори також виводять деякі типи нерухомості в категорію антитрендів, формуючи нову реальність для покупців та продавців.

Крім того, війна значно змінила будівельну галузь, адже за останні три роки собівартість будівництва зросла на 90-115% залежно від класу житла. Цей ріст зумовлений не лише подорожчанням матеріалів, а й гострим дефіцитом кваліфікованих кадрів. Ситуація продовжує ускладнюватися, впливаючи на ринок нерухомості в цілому.