Доля в доме — как продать и не потерять деньги в 2025 году

Совместная собственность на недвижимость часто затрудняет ее продажу, особенно когда речь идет о доле в квартире или доме. В 2025 году процедура остается четко регулируемой Гражданским кодексом Украины (ГКУ), но имеет свои нюансы, которые следует знать, чтобы избежать проблем с законом или совладельцами.

Владелец доли в квартире или доме имеет полное право ее продать, но с одной важной оговоркой: другим совладельцам предоставляется преимущественное право покупки. Об этом говорит статья 362 ГКУ. Игнорирование этой нормы может повлечь судебную волокиту, ведь совладелец имеет право требовать перевода на себя прав покупателя, если ему не была предоставлена возможность воспользоваться приоритетом.

Кроме того, продажа доли часто менее привлекательна для сторонних покупателей, ведь мало кто хочет владеть частью жилья, где проживают другие люди. Это снижает рыночную стоимость доли по сравнению с продажей целой квартиры или дома.

Как продать долю в общей долевой собственности

Чтобы успешно продать свою долю в квартире или доме, надо действовать по алгоритму.

Сообщите совладельцам о продаже

Отправьте письменное уведомление о намерении продать долю, указав цену, условия и сроки сделки. Лучше всего сделать это через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы зафиксировать факт информирования.

Подождите ответа в течение месяца

У совладельцев есть 30 дней, чтобы согласиться на покупку вашей доли или отказаться. Если ответа нет, это считается отказом. Рекомендуется получить письменный отказ, чтобы избежать будущих споров.

Выберите покупателя

Если несколько совладельцев хотят купить вашу долю, вы имеете право самостоятельно выбрать покупателя. Если никто не заинтересовался, вы можете продать долю постороннему лицу.

Заключите сделку через нотариуса

Нотариус проверит документы, в том числе подтверждение уведомления совладельцев, и удостоверит договор купли-продажи. Без соблюдения процедуры нотариус может отказать в удостоверении сделки.

Зарегистрируйте переход права собственности

После подписания договора новый владелец должен зарегистрировать свое право в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Продажа целой квартиры в общей долевой собственности

Если вы хотите продать не только свою долю, а всю квартиру или дом, нужно согласие всех совладельцев. Каждый из них должен предоставить нотариусу письменное согласие на продажу. Если хотя бы один совладелец против, продажа невозможна. В таком случае есть два варианта:

• выкупить долю несогласного совладельца. Это может быть дорогим решением, но оно позволяет продать всю недвижимость;
• продать только свою долю. В этом случае возвращаемся к описанному выше алгоритму.

Особенности продажи в общей долевой собственности

Когда речь идет о долевой собственности, право продавать свою долю сохраняется, даже без согласия других совладельцев. Но, отмечает адвокат Юрий Бабенко, это возможно только после предоставления им приоритетного права. Здесь ключевой момент — наличие юридически выделенной доли, зафиксированной в госреестре прав.

Зато в случае общей совместной собственности, которая часто возникает между супругами или родственниками, ни одна операция не возможна без общего согласия всех участников. В такой ситуации необходимо либо прийти к согласию о продаже, либо официально выделить доли — через нотариуса или суд.

Как выделить долю, чтобы иметь возможность ее продать

Для продажи в пределах общей совместной собственности придется перевести ее в долевую. Есть два пути:

• добровольный договор о выделении долей, заверенный у нотариуса. В 2025 году БТИ все еще играет ключевую роль в определении долей;
• судебный порядок выделения доли. Это длительный путь, часто предусматривает экспертизу и признание доли в праве, а не в физическом пространстве. То есть выделение "в натуре" (например, с собственным входом) почти недостижимо для квартир, но возможно в домах.

Альтернативы: когда продажа не единственный выход

Если продажа выглядит слишком сложной или рынок не способствует выгодной сделке, в 2025 году остаются альтернативы:

• аренда доли с правом преимущественного использования конкретного помещения;
• выкуп доли другими совладельцами — возможно, стоит инициировать переговоры;
• обмен доли на другое имущество или участие в договоре дарения.

Типичные ошибки и как их избежать

• Неуведомление совладельцев. Это самая распространенная ошибка, которая приводит к отмене сделки через суд.
• Завышение цены. Нереалистичная цена может отпугнуть как совладельцев, так и сторонних покупателей.
• Отсутствие документов. Без четко определенной доли в документах нотариус не удостоверит сделку.
• Игнорирование налогов. Продажа доли облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 5% (или 18% при определенных условиях). Проконсультируйтесь с налоговым консультантом перед сделкой.

Как сообщалось, в 2025 году продажа недвижимости в Украине становится значительно сложнее из-за финансовых нововведений. Увеличение военного сбора до 5% и общий рост налогов могут привести к потере до четверти стоимости сделки. Недостаточная подготовка к продаже может обойтись продавцу в десятки или даже сотни тысяч гривен.

Отметим также, проблема совместной собственности на квартиры в Украине в дальнейшем является значимой, поскольку распределение имущества между совладельцами часто сопровождается трудностями. Каждый шаг, от точного установления размера долей до получения согласия на отчуждение, требует пристального внимания к мелочам и соблюдения правовых норм.