Строительство дома в селе — за сколько этажей оштрафуют

Жизнь в селе привлекает многих украинцев тишиной, природой и возможностью построить собственный дом. Однако строительство в сельской местности в Украине строго регламентируется законодательством, в частности государственными строительными нормами (ГСН). Если вы мечтаете об уютном доме в селе, важно знать, сколько этажей можно возводить и какие штрафы грозят за нарушение.

Редакция Новини.LIVE рассказывает об актуальных нормах законодательства и собрала практические советы, чтобы ваш дом мечты не обернулся проблемами с законом.

Сколько этажей разрешено строить

Согласно государственным строительным нормам(ГСН Б.2.2-12:2019 "Планировка и застройка территорий"), в сельской местности частные дома усадебного типа могут иметь максимум два этажа. Дополнительно разрешается обустроить мансарду, которая не считается полноценным третьим этажом.

"В пределах сельских населенных пунктов жилую застройку планируют преимущественно усадебного типа, до двух этажей с возможностью мансарды", — указано в ГСН.

Это ограничение касается участков с целевым назначением "для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений".

Почему именно два этажа? Такие нормы обеспечивают безопасность, гармоничный вид сельской застройки и соответствие инфраструктуре. Например, в селах часто нет мощных инженерных сетей, способных обслуживать многоэтажные здания. Кроме того, высотность ограничивается, чтобы избежать коммерческого использования участков, предназначенных для индивидуального жилья.

Исключения из правил в количестве этажей

В некоторых случаях можно строить дома с большим количеством этажей, но это требует дополнительных разрешений и процедур.

1. Изменение целевого назначения участка. Если вы планируете строить три или более этажей (например, для гостевого дома, мини-отеля или коммерческого объекта), необходимо изменить целевое назначение земли на "для строительства многоквартирного жилого дома" или "для объектов туристической инфраструктуры". Это возможно только с согласия местного совета и в соответствии с генеральным планом общины.
2. Градостроительные условия и ограничения (ГУО). Для строительства дома выше двух этажей нужно получить ГУО от местных властей. Этот документ определяет допустимую этажность, отступы от границ участка и другие требования.
3. Генеральный план громады. В некоторых селах, где активно развивается агротуризм или есть программы для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), правила могут быть более гибкими. Однако это возможно только при условии согласования с детальным планом территории (ДПТ).

Без выполнения этих условий строительство дома с тремя или более этажами считается нарушением и может привести к серьезным последствиям.

Какие штрафы грозят за нарушение этажности дома

Нарушение строительных норм в селе может обернуться штрафами, принудительным демонтажем или невозможностью ввести дом в эксплуатацию.

Строительство без разрешения

Если вы начали строительство без уведомления Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАМ) или без строительного паспорта, штраф может составить от 8 500 грн до 908 400 грн, в зависимости от класса последствий объекта (СС1, СС2, СС3) и тяжести нарушения. Например, по статье 96 Кодекса Украины об административных правонарушениях (КоАП ), строительство без уведомления наказывается штрафом от 500 до 600 необлагаемых минимумов доходов граждан (НМДГ), что в 2025 году составляет значительную сумму.

Превышение разрешенной этажности

Строительство дома выше двух этажей без изменения целевого назначения участка или ГУО считается самовольным строительством. Штраф за это может достигать 10 800 грн за каждое нарушение, а в отдельных случаях — до 900 НМДГ (примерно 15 300 грн). Кроме того, такой дом не удастся ввести в эксплуатацию, что сделает невозможным его продажу, дарение или наследование.

Нарушение строительных норм

Если дом не соответствует ГСН (например, расположен ближе, чем 1 м к границе участка, или нарушает противопожарные нормы), штраф может быть наложен по статье 96-1 КУоАП. Сумма зависит от субъекта нарушения: физические лица платят от 850 грн, а юридические лица или ФЛП — значительно больше, в зависимости от минимальной зарплаты.

Принудительный демонтаж

В худшем случае самовольно построенные этажи могут быть снесены по решению суда. Это касается объектов, которые невозможно узаконить из-за грубых нарушений (например, строительство в охранной зоне ЛЭП).

Отказ в эксплуатации

Без надлежащих документов дом не введут в эксплуатацию, что означает невозможность подключения к коммуникациям (электричество, газ, вода) и юридического признания права собственности.

Можно ли узаконить уже построенный третий этаж

Это отдельный и непростой процесс и для него нужно:

• заказать техническое обследование;
• оформить проектную документацию "по факту";
• пройти строительную экспертизу;
• подать документы в ГИАМ;
• оплатить штраф за нарушение и попытаться узаконить постройку.

Но даже после этого нет гарантии, что объект будет признан законным — особенно если он выходит за пределы разрешенных параметров застройки для приусадебного участка.

Чем рискуют те, кто строит "тихо и без бумаг"

Владельцы, которые сознательно возводят лишние этажи без согласования, могут годами пользоваться недвижимостью — пока не наступит момент, когда ее надо будет продать, оформить наследство, заложить в банк и подключить к сетям. И тогда выяснится, что официально дома не существует, или он существует лишь частично.

Ранее мы рассказывали, как построить энергоэффективный дом. Ведь глобальные экологические вызовы последних десятилетий меняют наше отношение к окружающей среде, способствуя распространению раздельной сортировки мусора, переработки и электрокаров. Все больше людей стремятся жить экологически ответственно, и одним из таких решений являются энергоэффективные дома, сочетающие сохранение природы с комфортом.

Также отметим, Украина в 2025 году сохраняет демократический принцип частной собственности, позволяя гражданам владеть неограниченным количеством домов. Однако, за этим правом стоят важные юридические, налоговые и практические аспекты. Увеличение количества недвижимости влечет за собой рост не только расходов на ее содержание, но и налоговых обязательств.