Дом на всех — как поделить крышу и права в 2025 году

В 2025 году в Украине недвижимость может иметь одного или нескольких официальных владельцев. С правовой точки зрения такая ситуация является абсолютно законной. Это распространено, в частности, для частных домов, дач, жилых комплексов, а также для квартир в многоквартирных домах, если они принадлежат нескольким лицам.

Согласно статье 317 Гражданского кодекса Украины, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Если собственников несколько, возникает институт совладения, который может быть двух видов:

• общая долевая собственность. Каждый из совладельцев имеет определенную долю в праве собственности на общее имущество. Размер доли может быть установлен законом, договором или решением суда;
• общая совместная собственность. Доли совладельцев не определены. Такой вид собственности чаще всего возникает между супругами на имущество, приобретенное ими за время брака, если иное не установлено договором.

В контексте жилого дома, чаще всего встречается общая долевая собственность, особенно когда дом покупается несколькими лицами одновременно или наследуется несколькими наследниками.

Сколько лиц может быть собственниками

Закон не устанавливает предельного количества собственников — то есть, теоретически дом могут поделить между собой десятки человек. Впрочем, такая многосубъектная собственность несет значительные юридические и практические сложности, уточняет адвокат Татьяна Нешик.

Чем больше совладельцев — тем больше решений нужно согласовывать. Например:

• продать часть дома без согласия других собственников часто невозможно;
• перепланировка, реконструкция, сдача в аренду — все это требует согласия совладельцев;
• стоимость содержания, ремонт, коммунальные услуги — вопросы, которые нужно решать совместно.

Права и обязанности совладельцев

Права и обязанности совладельцев зависят от вида общей собственности.

При общей долевой собственности:

• каждый совладелец имеет право на свою долю в имуществе, а также право пользоваться общим имуществом в соответствии со своей долей;
• совладельцы обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально их долям;
• распоряжение общим имуществом (продажа, дарение, передача в аренду и т.п.) осуществляется с согласия всех совладельцев. В случае продажи доли одним из совладельцев, другие совладельцы имеют преимущественное право покупки этой доли.

При общей совместной собственности (например, собственность супругов):

• считается, что доли совладельцев равны, если иное не установлено договором или законом;
• владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по взаимному согласию совладельцев;
• каждый из совладельцев имеет право самостоятельно совершать сделки относительно общего имущества, если иное не установлено договоренностью между ними.

В случае жилого дома, где есть несколько совладельцев, важным является налаживание механизма принятия решений по управлению и содержанию дома. Часто совладельцы заключают договоры о порядке пользования общим имуществом, чтобы избежать конфликтов.

Трудности богатой на собственников недвижимости

Самые частые конфликты возникают в случаях:

• неравного вклада в покупку или ремонт дома;
• отсутствия одного из владельцев (например, эмиграция или смерть без наследников);
• нежелания отдельных совладельцев пользоваться или содержать дом.

Оформление права собственности при нескольких владельцах

Процедура оформления права собственности на дом при наличии нескольких собственников практически не отличается от оформления индивидуальной собственности. После заключения договора купли-продажи, дарения, получения наследства или другого основания возникновения права собственности, новые владельцы обращаются к нотариусу или государственному регистратору для регистрации своих прав в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В случае общей долевой собственности в реестре указываются сведения о каждом совладельце и размер его доли. В случае общей совместной собственности отмечается, что имущество принадлежит нескольким лицам без определения долей (например, мужу и жене).

В 2025 году нотариусы и риелторы все чаще предупреждают: перед покупкой дома с несколькими совладельцами следует проверить условия владения, наличие согласия всех сторон и историю перехода права собственности.

Отметим, во многих украинских селах люди годами живут в домах без официальных документов на право собственности. Хотя процедура оформления не сложная, она является обязательной для юридической чистоты и безопасности вас и вашей семьи.

Напомним также, спрос на частные дома в Украине демонстрирует устойчивый рост после спада в 2022 году, что отражается в увеличении количества сделок с землей и частным жильем. Ключевыми факторами такого спроса являются соображения безопасности, стремление к автономии и преимущества загородного образа жизни.