Арест недвижимости — когда служба имеет право это сделать

Арест недвижимого имущества государственным исполнителем является одним из самых строгих инструментов воздействия на должника. В правовой плоскости это означает наложение обременения на объект недвижимости, что фактически блокирует возможность распоряжаться им — продавать, дарить или передавать по наследству.

Редакция Новини.LIVE рассказывает, когда и почему накладывают арест на недвижимость, как это проверить и что делать для его снятия.

Причины ареста недвижимости

Арест на недвижимость накладывается по нескольким причинам, связанным с долговыми или уголовными делами. Основные ситуации:

1. Взыскание долга. Если лицо не возвращает долг, кредитор может обратиться в суд, который выдает решение о принудительном взыскании. Исполнительная служба накладывает арест на имущество должника для обеспечения погашения задолженности.
2. Конфискация имущества. В случаях, когда суд постановляет конфисковать имущество, арест накладывается для сохранения объекта до исполнения решения.
3. Уголовные дела. Недвижимость могут арестовать как вещественное доказательство, для компенсации ущерба от правонарушения или как часть наказания.

Исполнительная служба действует в рамках решения суда, отмечает адвокат Александр Малик. Без имеющегося исполнительного документа наложение ареста будет незаконным.

Как исполнительная служба проводит арест недвижимости

После открытия исполнительного производства государственный или частный исполнитель выносит постановление об аресте имущества. Этот документ является основанием для внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

В этом процессе важную роль играет своевременность действий исполнителя. Он не только сообщает владельцу об аресте, но и направляет копии постановления регистратору, чтобы заблокировать юридическое отчуждение недвижимости.

Чем грозит арест недвижимости для владельца

Наличие ареста делает невозможным любые сделки с имуществом. Такая недвижимость не может быть:

• продана или подарена;
• оформлена по наследству;
• передана в залог.

Кроме того, арест затрудняет пользование объектом. В случае уголовного производства недвижимость может быть изъята или конфискована.

Как проверить арест на недвижимость перед сделкой

Перед приобретением квартиры, дома или участка важно получить выписку из Единого реестра запретов отчуждения. Это можно сделать онлайн через веб-портал Минюста или у нотариуса при подготовке сделки.

В выписке указывается дата наложения ареста, основание, а также орган, который его инициировал.

"Многие покупатели, не проверив реестр запретов, заключают предварительные договоры, а впоследствии сталкиваются с судебными спорами о недействительности сделки", — говорит Малик.

Можно ли обжаловать арест недвижимости

Закон предусматривает механизмы защиты прав собственника. Прежде всего нужно:

1. Ознакомиться с основанием ареста в соответствующей выписке.
2. Обратиться с письменной жалобой в орган, который наложил арест.
3. Аргументированно изложить, почему считаете арест незаконным или необоснованным.

В случае отказа в удовлетворении жалобы, или если ответ не предоставлен вообще, владелец имеет право обратиться в суд с иском об отмене ареста.

"Во время судебного разбирательства важно предоставить доказательства, опровергающие требования взыскателя или указывающие на нарушение процедуры. В частности, это может быть несоответствие стоимости имущества размеру долга или арест объекта, не принадлежащего должнику", — объясняет Малик.

Когда исполнитель сам снимает арест на недвижимость

Существуют случаи, когда исполнитель самостоятельно снимает арест:

• если исполнительное производство закрыто (например, долг полностью оплачен);
• если во время процедуры ареста были нарушения;
• если имущество не подлежит реализации (например, из-за отсутствия рыночного спроса или из-за низкой стоимости).

Решение о снятии ареста оформляется постановлением, которое направляется в Государственный реестр вещных прав для аннулирования записи.

Какая судебная практика по аресту недвижимости

Судебная практика показывает, что суды нередко становятся на сторону должников, если доказано, что:

• имущество арестовано без надлежащего судебного решения;
• арест распространен на имущество, которое не принадлежит должнику;
• исполнитель нарушил процедуру.

В то же время суды отказывают в удовлетворении исков, если арест наложен в рамках действующего исполнительного документа, а истец не оплатил долг или не доказал свою правоту.

Что нужно знать перед покупкой недвижимости

Чтобы избежать проблем, важно:

• проверять недвижимость по всем открытым реестрам;
• требовать от продавца документы, подтверждающие отсутствие арестов;
• при необходимости — проводить сделку в сопровождении юриста.

"Помните, что даже предварительный договор с лицом, чья недвижимость под арестом, не гарантирует безопасной сделки", — отмечает адвокат.

Как сообщалось, даже если квартира оформлена на жену, ее могут конфисковать за долги, особенно если это было сделано во избежание выплаты задолженности.

Также мы рассказывали, какое имущество не имеет права арестовать исполнительная служба.