Арешт нерухомості — коли виконавча служба має право це зробити

Арешт нерухомого майна державним виконавцем є одним із найсуворіших інструментів впливу на боржника. У правовій площині це означає накладення обтяження на об'єкт нерухомості, що фактично блокує можливість розпоряджатися ним — продавати, дарувати або передавати у спадщину.

Редакція Новини.LIVE розповідає, коли й чому накладають арешт на нерухомість, як це перевірити та що робити для його зняття. 

Причини арешту нерухомості

Арешт на нерухомість накладається з кількох причин, пов’язаних із борговими чи кримінальними справами. Основні ситуації:

1. Стягнення боргу. Якщо особа не повертає борг, кредитор може звернутися до суду, який видає рішення про примусове стягнення. Виконавча служба накладає арешт на майно боржника для забезпечення погашення заборгованості.
2. Конфіскація майна. У випадках, коли суд постановляє конфіскувати майно, арешт накладається для збереження об’єкта до виконання рішення.
3. Кримінальні справи. Нерухомість можуть арештувати як речовий доказ, для компенсації шкоди від правопорушення або як частину покарання.

Виконавча служба діє в межах рішення суду, наголошує адвокат Олександр Малик. Без наявного виконавчого документа накладення арешту буде незаконним.

Як виконавча служба проводить арешт нерухомості

Після відкриття виконавчого провадження державний або приватний виконавець виносить постанову про арешт майна. Цей документ є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У цьому процесі важливу роль відіграє своєчасність дій виконавця. Він не лише повідомляє власника про арешт, а й направляє копії постанови до реєстратора, щоб заблокувати юридичне відчуження нерухомості.

Чим загрожує арешт нерухомості для власника

Наявність арешту унеможливлює будь-які правочини з майном. Така нерухомість не може бути:

• продана або подарована;
• оформлена у спадщину;
• передана у заставу.

Крім того, арешт ускладнює користування об’єктом. У випадку кримінального провадження нерухомість може бути вилучена або конфіскована.

Як перевірити арешт на нерухомість перед угодою

Перед придбанням квартири, будинку чи ділянки важливо отримати витяг з Єдиного реєстру заборон відчуження. Це можна зробити онлайн через вебпортал Мін’юсту або у нотаріуса під час підготовки угоди.

У витягу зазначається дата накладення арешту, підстава, а також орган, який його ініціював.

"Багато покупців, не перевіривши реєстр заборон, укладають попередні договори, а згодом зіштовхуються ыз судовими спорами щодо недійсності правочину", — каже Малик.

Чи можна оскаржити арешт нерухомості

Закон передбачає механізми захисту прав власника. Насамперед потрібно:

1. Ознайомитися з підставою арешту у відповідному витягу.
2. Звернутись із письмовою скаргою до органу, який наклав арешт.
3. Аргументовано викласти, чому вважаєте арешт незаконним або необґрунтованим.

У випадку відмови у задоволенні скарги, або якщо відповідь не надано взагалі, власник має право звернутися до суду з позовом про скасування арешту.

"Під час судового розгляду важливо надати докази, що спростовують вимоги стягувача або вказують на порушення процедури. Зокрема, це може бути невідповідність вартості майна розміру боргу чи арешт об'єкта, що не належить боржнику", — пояснює Малик.

Коли виконавець сам знімає арешт на нерухомість

Існують випадки, коли виконавець самостійно знімає арешт:

• якщо виконавче провадження закрито (наприклад, борг повністю сплачено);
• якщо під час процедури арешту були порушення;
• якщо майно не підлягає реалізації (наприклад, через відсутність ринкового попиту чи через низьку вартість).

Рішення про зняття арешту оформлюється постановою, яка надсилається до Державного реєстру речових прав для анулювання запису.

Яка судова практика щодо арешту нерухомості

Судова практика демонструє, що суди нерідко стають на бік боржників, якщо доведено, що:

• майно арештоване без належного судового рішення;
• арешт поширено на майно, яке не належить боржнику;
• виконавець порушив процедуру.

Водночас суди відмовляють у задоволенні позовів, якщо арешт накладено в рамках чинного виконавчого документа, а позивач не сплатив борг або не довів свою правоту.

Що потрібно знати перед купівлею нерухомості

Щоб уникнути проблем, важливо:

• перевіряти нерухомість за всіма відкритими реєстрами;
• вимагати від продавця документи, що підтверджують відсутність арештів;
• за необхідності — проводити угоду у супроводі юриста.

"Пам’ятайте, що навіть попередній договір з особою, чия нерухомість під арештом, не гарантує безпечної угоди", — наголошує адвокат.

Як повідомлялось, навіть якщо квартира оформлена на дружину, її можуть конфіскувати за борги, особливо якщо це було зроблено для уникнення виплати заборгованості. 

Також ми розповідали, яке майно не має права арештувати виконавча служба.