Задолженность по аренде: когда владелец жилья может выселить жильца

Многие украинцы, помимо основной работы, получают дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Однако может случиться так, что арендатор перестанет платить за квартиру. Казалось бы, достаточно сменить замки — и проблема решена. Но из-за этого владельца могут ожидать гораздо более серьезные неприятности. Даже наличие задолженности не дает права самостоятельно выселить человека или лишить его доступа к жилью.

Сайт Новини.LIVE выяснил, что делать, если арендатор не платит, но и добровольно не выезжает.

Владелец не может просто выставить арендатора за дверь

Пока договор аренды жилья не приостановлен или не расторгнут в установленном порядке, владелец не может самостоятельно лишить человека доступа к квартире из-за неуплаты.

В частности, нельзя:

• менять замки без законных оснований;
• выносить вещи арендатора за дверь;
• отключать электричество или воду, чтобы заставить человека съехать;
• самовольно проникать в квартиру;
• применять силу или угрожать выселением.

Такие действия могут иметь для владельца правовые последствия. В частности, самовольное разрешение спора может рассматриваться как самоуправство, а незаконное проникновение в жилье, угрозы или применение силы — иметь еще более серьезные последствия вплоть до уголовной ответственности.

Когда договор можно расторгнуть из-за задолженности

Если договориться с арендатором не удается, владелец может обратиться в суд. В судебном порядке можно требовать как расторжения договора и выселения, так и взыскания задолженности по аренде. Для долгосрочного договора основанием может служить неуплата в течение шести месяцев, если сам договор не устанавливает более длительный срок.

Если жилье арендовано на срок до одного года, основанием может стать третий пропущенный платеж. То есть один или два просроченных платежа сами по себе не являются основанием для такого выселения.

Какие еще могут быть основания для выселения

Проблемы для арендатора могут возникнуть не только из-за неуплаты. Договор может быть расторгнут из-за других нарушений условий пользования жильем.

Среди них:

• повреждение или разрушение квартиры;
• использование жилья не по назначению;
• систематическое нарушение спокойствия соседей.

В случае повреждения жилья суд может предоставить арендатору до года на его восстановление. Если же квартиру используют не по назначению или нарушают покой соседей, перед обращением в суд арендатора необходимо предупредить в письменной форме.

Что нужно подготовить перед судом

Одного лишь утверждения о задолженности или нарушении условий договора недостаточно — владельцу следует заранее собрать доказательства.

Это могут быть:

• переписка с арендатором;
• квитанции и другие подтверждения платежей;
• показания соседей;
• акт осмотра квартиры, если имущество повреждено;
• другие документы, подтверждающие нарушение условий аренды.

В иске собственник может сразу объединить требования о расторжении договора и выселении арендатора. Отдельно можно требовать взыскания неуплаченной арендной платы. Если после решения суда арендатор добровольно не покидает квартиру, его принудительное выселение осуществляется судебной исполнительной службой.

Почему договор аренды жилья важен

Отношения между собственником и арендатором лучше оформлять письменным договором. В нем следует заранее определить срок аренды, условия оплаты, возможные нарушения и последствия их невыполнения.

Отдельно следует прописать правила в отношении средств, которые собственник получает авансом в качестве залога или обеспечения возможных убытков. В договоре должно быть четко указано, в каких случаях эти деньги можно оставить в качестве компенсации, а когда их необходимо вернуть арендатору. Если срок договора не оговорен, он действует пять лет.

Именно письменные условия и документы об оплате могут стать важными доказательствами, если между сторонами возникнет спор относительно долга, залога, повреждения имущества или права пользования квартирой.

Устная аренда затрудняет урегулирование конфликта

Аренда без письменного договора создает дополнительные риски для обеих сторон. В случае конфликта может быть сложнее доказать, о какой сумме арендной платы договаривались, когда и как должен был возвращаться залог, какой долг возник или кто несет ответственность за повреждение имущества.

С чем еще стоит ознакомиться

Недавно Новини.LIVE рассказывали, когда арендодатель может не возвращать залог. При аренде жилья арендатору часто приходится сразу оплачивать больше, чем просто месячную арендную плату. Владелец может потребовать залог в качестве гарантии на случай повреждения имущества, задолженности или досрочного выезда.

Также Новини.LIVE сообщали, как ВПЛ могут вернуть часть средств за аренду жилья. Ведь аренда ежемесячно отнимает из бюджета ВПЛ немалую сумму, однако часть этих денег может вернуться в кошелек. Государство позволяет переселенцам воспользоваться налоговой льготой за аренду жилья.