Высокие риски: на что обратить внимание при покупке старой квартиры

Квартиры в старом жилом фонде по-прежнему пользуются популярностью и продаются. Обычно людей привлекает цена, которая в разы ниже стоимости квартиры на первичном рынке. Но любители высоких потолков в "сталинках" готовы платить больше за старинный исторический дом, чем за современную новостройку.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры в старом доме, стоит ли ее покупать сейчас или же ждать снижения цен через год — в интервью для Новини.LIVE рассказала обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.

— Какие квартиры в старых домах точно не стоит покупать?

— Сегодня я бы советовала смотреть не столько на саму квартиру, сколько на состояние дома как актива. Наибольший риск представляют объекты в домах, где исчерпан ресурс инженерных сетей, десятилетиями не проводились капитальные ремонты или есть очевидные проблемы с конструкцией.

Особенно внимательно стоит относиться к панельным домам 1960–1970-х годов без модернизации. Многие такие здания проектировались с расчетным сроком эксплуатации 50–70 лет и без учета потенциальной угрозы войны. Если за это время не было системных ремонтов, покупатель рискует получить постоянные расходы на содержание и снижение ликвидности объекта в будущем.

Я также советовала бы избегать квартир с проблемной юридической историей, самовольными перепланировками и домов, где накапливаются системные проблемы ОСМД или управляющей компании.

— На что стоит обратить внимание при выборе старого жилого фонда?

— Прежде всего стоит оценивать четыре критерия: локацию, техническое состояние дома, состояние инженерных коммуникаций и перспективу района.

Практика показывает, что квартира в хорошем доме 1950-х годов может оказаться гораздо более ликвидной, чем квартира в доме 1980-х годов с критическим физическим износом.

Фактически покупатель, независимо от рынка, сегодня покупает не квадратные метры, а прогнозируемость эксплуатации на ближайшие 15–20 лет.

— Какое жилье из старого жилого фонда больше всего ценится на рынке и может быть инвестицией?

— Наибольшую ценность сегодня имеют те объекты старого фонда, которые невозможно воссоздать в новом строительстве. Прежде всего это исторические дома в центральных районах крупных городов, качественно отреставрированные объекты и так называемые "сталинки".

Спрос на такие квартиры объясняется несколькими факторами. Во-первых, это дефицитное предложение. Новых исторических домов на рынке не появится, поэтому их количество ограничено. Во-вторых, это характеристики самого жилья: высокие потолки, толстые кирпичные стены, хорошая шумоизоляция, большие окна и расположение в сформировавшейся городской среде.

В Киеве, Львове и Одессе нередко можно увидеть ситуацию, когда квадратный метр в качественном историческом доме стоит дороже, чем во многих новостройках комфорт-класса: для сравнения, в Киеве речь идет о 2 300–2 500 долларов против 1 750 долларов средневзвешенной стоимости на первичном рынке. Покупатели фактически платят за локацию, архитектуру и дефицитность такого продукта.

Также хорошие перспективы имеют дома, прошедшие комплексную модернизацию: обновленные фасады, кровля, лифты, внутренние сети. В таких случаях старый фонд может конкурировать с новым жильем по уровню комфорта, но имеет дополнительное преимущество в виде развитой инфраструктуры района.

Именно поэтому сегодня инвестиционная ценность старого фонда определяется не возрастом здания, а его уникальностью и качеством управления.

— Что будет с ценами на старый жилой фонд?

— Я не ожидаю одинаковой динамики для всего старого фонда. Наоборот, рынок будет все больше расслаиваться.

Ликвидные объекты — исторические дома, качественные "сталинки", жилье в центральных районах и модернизированных домах — с большой вероятностью продолжат удерживать свою стоимость или дорожать вместе с рынком. Причина проста: предложение таких квартир ограничено, а спрос остается стабильным.

В то же время квартиры в физически и морально устаревших домах рискуют постепенно дешеветь по отношению к рынку. Если дом не модернизируется, каждый следующий год увеличивает объем потенциальных расходов на его содержание, а это напрямую влияет на готовность покупателей платить.

— Может ли еще один год "старения" квартиры привести к обесцениванию?

— Фактически сегодня происходит переоценка старого жилого фонда. Рынок все меньше ценит квадратные метры и все больше ценит качество самого дома как актива.

Поэтому условный "еще один год старения" не является проблемой для ухоженного, а еще лучше — отреставрированного исторического дома в центре города, но может стать существенным фактором обесценивания для дома, который десятилетиями не видел модернизации.

Если эта тенденция сохранится, то разница в цене между качественным и проблемным старым фондом в ближайшие годы будет только расти.

Ранее Новини.LIVE сообщали, что в некоторых городах Украины купить квартиру дешевле, чем снимать. Стоимость аренды квартир превысила ежемесячный платеж по государственной ипотечной программе "єОселя". Подобная тенденция наблюдается в отдельных регионах.

Также Новини.LIVE писали, кому грозят штрафы за неуплату налога на квартиры и дома. Сумма взыскания может достигать 25% от суммы задолженности. Также по истечении 90 дней начинает начисляться пеня.