Високі ризики: на що звернути увагу при покупці старої квартири

Квартири в старому житловому фонді досі користуються популярністю і продаються. Зазвичай людей приваблює ціна, яка в рази менша за вартість квартири на первинному ринку.  Але любителі високих стель в "сталінках" готові платити більше за старий історичний дім, ніж за сучасну новобудову. 

На що треба звертати увагу при покупці квартири в старому будинку, чи варто її купувати зараз або ж чекати зниження цін через рік — в інтервʼю для Новини.LIVE розповіла  оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак.

— Які квартири в старих будинках точно не варто купувати?

— Сьогодні я б радила дивитися не стільки на саму квартиру, скільки на стан будинку як активу. Найбільший ризик становлять об'єкти у будинках, де вичерпано ресурс інженерних мереж, десятиліттями не проводилися капітальні ремонти або є очевидні проблеми з конструктивом.

Особливо уважно варто ставитися до панельних будинків 1960–1970-х років без модернізації. Багато таких будівель проєктувалися з розрахунковим терміном експлуатації 50-70 років і без урахування потенційної загрози війни. Якщо за цей час не було системних ремонтів, покупець ризикує отримати постійні витрати на утримання та зниження ліквідності об'єкта в майбутньому.

Я також радила б уникати квартир із проблемною юридичною історією, самовільними переплануваннями та будинків, де накопичуються системні проблеми ОСББ або керуючої компанії.

— На що варто звернути увагу при виборі старого житлового фонду? 

— Насамперед варто оцінювати чотири критерії: локацію, технічний стан будинку, стан інженерних комунікацій та перспективу району.

Практика показує, що квартира в хорошому будинку 1950-х років може виявитися набагато ліквіднішою за квартиру в будинку 1980-х років із критичним фізичним зносом.

Фактично покупець, незалежно від ринку, сьогодні купує не квадратні метри, а прогнозованість експлуатації на найближчі 15-20 років.

— Яке житло зі старого житлового фонду найбільше цінується на ринку і може бути інвестицією?

— Найвищу цінність сьогодні мають ті об'єкти старого фонду, які неможливо відтворити у новому будівництві. Насамперед це історичні будинки у центральних районах великих міст, якісно відреставровані об'єкти та так звані "сталінки".

Попит на такі квартири пояснюється кількома факторами. По-перше, це дефіцитна пропозиція. Нових історичних будинків на ринку не з'явиться, тому їхня кількість обмежена. По-друге, це характеристики самого житла: високі стелі, товсті цегляні стіни, хороша шумоізоляція, великі вікна та розташування у сформованому міському середовищі.

У Києві, Львові та Одесі нерідко можна побачити ситуацію, коли квадратний метр у якісному історичному будинку коштує дорожче, ніж у багатьох новобудовах комфорт-класу: для порівняння у Києві йдеться про 2 300-2 500 доларів на противагу 1 750 доларів середньозваженій вартості на первинці. Покупці фактично платять за локацію, архітектуру та дефіцитність такого продукту.

Також хороші перспективи мають будинки, які пройшли комплексну модернізацію: оновлені фасади, покрівля, ліфти, внутрішні мережі. У таких випадках старий фонд може конкурувати з новим житлом за рівнем комфорту, але має додаткову перевагу у вигляді розвиненої інфраструктури району.

Саме тому сьогодні інвестиційна цінність старого фонду визначається не віком будівлі, а її унікальністю та якістю управління.

— Що буде з цінами на старий житловий фонд?

— Я не очікую однакової динаміки для всього старого фонду. Навпаки, ринок дедалі більше розшаровуватиметься.

Ліквідні об'єкти — історичні будинки, якісні "сталінки", житло в центральних районах та модернізованих будинках  з великою ймовірністю продовжать утримувати свою вартість або дорожчати разом із ринком. Причина проста: пропозиція таких квартир обмежена, а попит залишається стабільним.

Водночас квартири у фізично та морально застарілих будинках ризикують поступово дешевшати відносно ринку. Якщо будинок не модернізується, кожен наступний рік збільшує обсяг потенційних витрат на його утримання, а це безпосередньо впливає на готовність покупців платити.

— Чи може ще один рік "старіння" квартири призвести до знецінення?

— Фактично сьогодні відбувається переоцінка старого житлового фонду. Ринок дедалі менше оцінює квадратні метри й дедалі більше оцінює якість самого будинку як активу.

Тому умовний "ще один рік старіння" не є проблемою для доглянутого, а ще краще відреставрованого історичного будинку в центрі міста, але може стати суттєвим фактором знецінення для будинку, який десятиліттями не бачив модернізації.

Якщо ця тенденція збережеться, то різниця в ціні між якісним та проблемним старим фондом у найближчі роки лише зростатиме.

Раніше Новини.LIVE розповідали, що в деяких містах України купити квартиру дешевше, ніж винаймати. Вартість оренди квартир перевищила місячний платіж за державною іпотечною програмою "єОселя". Подібна тенденція спостерігається в окремих регіонах.

Також Новини.LIVE писали, кому загрожують штрафи за несплату податку на квартири та будинки. Сума стягнення може сягати 25% від суми заборгованості. Також після спливу 90 днів починає нараховуватися пеня.