Украинцам усложнят продажу жилья: кого коснутся новые правила

С 23 октября 2026 года в Украине изменятся правила оформления сделок с недвижимостью. Отныне государственные регистраторы и нотариусы будут автоматически проверять владельцев квартир, домов и земельных участков в Едином реестре должников. Если продавец числится в этом реестре, оформление продажи, дарения или передачи имущества в залог может быть заблокировано.

Об этом сообщило онлайн-СМИ ThePublic, передают Новини.LIVE.

Как будет работать новая проверка

Нововведения предусмотрены Законом №4833-IX и порядком взаимодействия государственных реестров, утвержденным Министерством юстиции.

После запуска механизма Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество будет автоматически обмениваться информацией с Единым реестром должников. Это означает, что при оформлении любой сделки регистратор в режиме реального времени будет видеть, числится ли владелец имущества среди должников.

Искать эти данные вручную больше не придется. Обмен информацией будет обеспечивать государственное предприятие "Национальные информационные системы", которое администрирует оба реестра. Данные будут передаваться автоматически через защищенные электронные каналы.

Если проверка подтвердит, что собственник внесен в Единый реестр должников, нотариус или государственный регистратор будет иметь законные основания отказать в регистрации сделки.

Какие операции могут не разрешить

Новые правила коснутся не только продажи жилья. Ограничения также могут быть применены в случае:

• дарения квартиры, дома или земельного участка;
• обмена недвижимостью;
• передачи имущества в ипотеку или залог;
• других способов отчуждения недвижимости.

Цель нововведения — исключить ситуации, когда должник после открытия исполнительного производства быстро переоформляет свое имущество на родственников или третьих лиц, чтобы избежать принудительного взыскания.

В то же время закон предусматривает исключения. Например, имущество может быть реализовано в рамках исполнительного производства. В некоторых случаях отчуждение также допускается с согласия государственного или частного исполнителя, если это не нарушает права взыскателя.

Какой долг станет основанием для блокировки

Сам по себе долг за коммунальные услуги, кредит, штраф или налоги не означает автоматического запрета на продажу недвижимости.

Решающим является то, внесен ли владелец в Единый реестр должников. Как правило, это происходит после открытия исполнительного производства на основании судебного решения или другого исполнительного документа.

В реестр могут попасть граждане, имеющие неуплаченные алименты, кредиты, налоговые долги, штрафы или задолженность за коммунальные услуги, если их уже взыскивают в принудительном порядке.

То есть новые правила касаются не самой недвижимости, а ее владельца, который официально имеет статус должника в исполнительном производстве.

Что это означает для покупателей

Для покупателей жилья риск приобрести проблемную недвижимость уменьшится, ведь проверка продавца будет происходить автоматически еще до завершения оформления сделки.

Однако эксперты советуют не ждать дня подписания договора. Перед передачей аванса или задатка стоит самостоятельно проверить продавца в Едином реестре должников, а также убедиться, что на имущество не наложен арест, ипотека или другие обременения.

Если владельца внесут в реестр уже после заключения предварительного договора, но до подписания основного соглашения, сделка может сорваться. Именно поэтому в договоре о задатке желательно заранее прописать порядок возврата средств в случае возникновения таких обстоятельств.

Что следует сделать продавцу

Прежде чем выставлять недвижимость на продажу, владельцу целесообразно проверить, не внесен ли он в Единый реестр должников.

Если запись существует, необходимо обратиться к государственному или частному исполнителю, ведущему производство, уточнить сумму задолженности и порядок ее погашения.

После полной уплаты долга нужно дождаться закрытия исполнительного производства и исключения информации из реестра. В некоторых случаях это происходит автоматически, но если запись не исчезла, придется обратиться к исполнителю для обновления данных. Только после этого стоит приступать к оформлению сделки.

Могут ли из-за долгов отобрать единственное жилье

Автоматическая проверка не означает конфискацию недвижимости. Запрет на добровольное отчуждение имущества и его принудительное взыскание — это разные юридические процедуры.

В то же время законодательство усиливает защиту должников. В частности, порог, до которого единственное жилье не может быть принудительно взыскано, увеличен с 20 до 50 минимальных заработных плат. Прежде всего исполнители должны обращать взыскание на денежные средства, банковские счета и другие активы должника.

Отдельные гарантии действуют и для военнослужащих. На период военного положения и в течение года после его завершения их единственное жилье имеет дополнительную защиту, за исключением отдельных случаев, в частности если речь идет об ипотечном имуществе или возмещении ущерба, причиненного уголовным правонарушением.

Таким образом, главная нововведение, которое вступит в силу с 23 октября, заключается не во введении новых оснований для изъятия жилья, а в автоматическом обмене данными между государственными реестрами. Это должно исключить возможность переоформления недвижимости должниками после открытия исполнительного производства и сделать операции с имуществом более прозрачными.

Ранее Новини.LIVE рассказывали, что нужно знать при покупке квартиры во время военного положения. Проверка документов на недвижимость нотариусом не охватывает всех возможных рисков. Покупателю стоит самостоятельно убедиться, что с недвижимостью нет юридических проблем.

Также Новини.LIVE писали о том, что будет с ценами на квартиры в Украине. Эксперты назвали процент подорожания жилья. Покупателям следует ожидать годового повышения стоимости квадратного метра примерно на 12–15%.