Ипотечный долг: когда кредитор должен выплатить разницу в миллион

Внесудебное обращение о взыскании ипотечного имущества не освобождает кредитора от обязанности выплатить заемщику разницу между реальной стоимостью недвижимости и размером долга. Верховный Суд поставил точку в одном из таких судебных дел, отменив постановление апелляционного суда. Суд разъяснил, как должна рассчитываться рыночная цена объекта и почему оценка, сделанная несколько лет назад, или заниженные отчеты оценщиков не могут служить основанием для лишения граждан их имущественных прав.

Сайт Новини.LIVE выяснял обстоятельства судебного дела и позицию суда по делу № 757/11083/20.

Обстоятельства дела

Спор между сторонами возник из-за внесудебного изъятия залоговой недвижимости. В 2019 году ответчица как новый ипотекодержатель зарегистрировала за собой право собственности на жилой дом площадью 660,8 кв. м и земельный участок в Обуховском районе Киевской области в счет погашения долга по договору займа.

Истица обратилась в суд с требованием выплатить ей разницу в соответствии с ч. 5 ст. 37 Закона Украины "Об ипотеке", поскольку реальная стоимость имущества значительно превышала ее долг в размере 62 000 долларов США.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако Киевский апелляционный суд отменил это решение и полностью отказал в взыскании средств.

Апелляционная инстанция мотивировала это тем, что:

1. Стороны определили стоимость предмета ипотеки еще при заключении договора в 2015 году — 4,2 млн грн.
2. Ответчица представила отчет оценщика от 2019 года, согласно которому имущество стоило всего 1,51 млн грн. Этот отчет не был обжалован истицей в отдельном судебном порядке.

Какое решение принял Верховный Суд

Коллегия судей Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда признала выводы апелляционной инстанции ошибочными. В ВС отметили, что апелляционный суд допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права.

1. Стоимость имущества, указанная в договоре ипотеки за 2015 год, не отражает актуальную рыночную цену на момент обращения взыскания в октябре 2019 года.
2. Обжалование отчета не является обязательным. Истец не обязан отдельно обжаловать отчет об оценке, представленный ответчиками. Ведь отчет является лишь одним из доказательств, и истец вправе доказывать его недостоверность.
3. Апелляционный суд безосновательно отклонил заключение судебной оценочно-строительной и оценочно-земельной экспертизы от декабря 2023 года. Согласно ему, реальная рыночная стоимость спорного домовладения на момент изъятия составляла 8 673 629 грн, что равнялось 347 009 долларов США.

На основании чего было вынесено решение

Верховный Суд подтвердил право залогодателя на получение средств. Однако обратил внимание на арифметическую ошибку, допущенную судом первой инстанции при первоначальном расчете.

Согласно закону, ипотекодержатель обязан вернуть ипотекодателю 90% от суммы превышения стоимости имущества над размером долга. Суд пересчитал сумму, исходя из курсов валют и поданного заявления об увеличении требований.

В соответствии с требованиями ВС учел, что:

1. Стоимость ипотеки должна определяться исключительно на основании оценочной деятельности на момент приобретения права собственности, а не по договоренности сторон в договоре.
2. Проведению независимой оценки обязательно предшествует ознакомление с объектом путем обеспечения доступа к нему. Оценка, выполненная без личного осмотра имущества, не может считаться объективной.
3. Размер возмещения определяется в гривнах по официальному курсу НБУ именно на дату такой регистрации, а не на дату подачи иска или заявления об увеличении требований.
4. Имущественные интересы ипотекодателя в случае просрочки исполнения данного обязательства защищаются путем взыскания инфляционных потерь и трех процентов годовых.

Верховный Суд отменил постановление Киевского апелляционного суда, а решение Печерского районного суда г. Киева изменил, уменьшив размер взыскания с 10,9 млн грн до 9 402 248,50 грн. Постановление вступило в законную силу с момента принятия и является окончательным.

Что еще стоит знать

Недавно Новини.LIVE рассказывали, в каких случаях купленную квартиру могут вернуть продавцу. Многие считают, что после приобретения имущества его можно полностью считать своим. Однако даже после этого сделку иногда могут обжаловать в суде.

Также Новини.LIVE сообщали, почему брать ипотеку дешевле, чем снимать квартиру. Платить ежемесячно за аренду жилья или отдавать ту же сумму, а иногда и значительно меньше, за собственное жилье — с таким вопросом сталкиваются граждане. Однако во многих случаях приобретение собственной недвижимости обходится значительно дешевле, чем ежемесячные расходы на аренду.