Купленную квартиру могут вернуть продавцу: законные основания

Покупатель обычно считает квартиру своей сразу после подписания договора, расчета с продавцом и регистрации права собственности. Но даже после этого сделку иногда могут оспорить в суде. Для этого необходимы определенные основания и доказательства нарушений, которые могли иметь место при заключении договора. Одного лишь желания продавца вернуть квартиру, сожаления о продаже или недовольства ценой для этого недостаточно.

Об этом сообщает Новини.LIVE со ссылкой на Судебно-юридическую газету.

Когда договор могут признать недействительным

Гражданский кодекс Украины предусматривает требования, которым должен соответствовать договор. В частности, стороны должны обладать необходимой дееспособностью, а их решение заключить договор должно быть добровольным и соответствовать их истинной воле.

Если эти требования нарушены, может возникнуть вопрос о недействительности договора. В зависимости от ситуации правовой акт может быть ничтожным или оспариваемым:

1. Ничтожная сделка — это та, недействительность которой установлена законом. Для нее отдельное решение суда о недействительности может не потребоваться.
2. Оспариваемая сделка — это договор, который одна из сторон или иное заинтересованное лицо может оспорить в суде. В таком деле необходимо доказать конкретное нарушение.

Обман

Договор может быть оспорен, если одна сторона умышленно ввела другую в заблуждение относительно обстоятельств, имевших существенное значение для заключения сделки. То есть недостаточно просто сказать, что продавца обманули. Необходимо доказать, в чем именно заключался обман, что он был умышленным и повлиял на решение заключить договор.

Давление или насилие

Еще одно возможное основание — незаконное физическое или психологическое давление. Если человек подписал договор под угрозами, принуждением или в результате других незаконных действий, он может потребовать признать его недействительным.

Человек не понимал, что подписывает

Отдельная ситуация — когда человек во время подписания договора из-за своего состояния не осознавал значение своих действий или не мог ими управлять. Здесь важен именно момент заключения договора. Если проблемы со здоровьем возникли уже после продажи квартиры, тогда этот факт не доказывает, что человек не понимал своих действий во время подписания.

Что будет с квартирой и деньгами

Если суд признает договор недействительным, стороны, как правило, должны вернуть друг другу то, что получили по договору. То есть покупатель может требовать возврата уплаченных денег, а продавец — возврата квартиры.

Если в результате незаконной сделки одна из сторон понесла убытки или моральный ущерб, при определенных условиях можно требовать и их возмещения.

Что показывает судебная практика

Суды рассматривают немало споров, в которых продавцы или их родственники пытаются оспорить продажу квартиры спустя годы после заключения договора. Верховный Суд в таких делах обращает внимание прежде всего на то, что происходило в момент заключения договора: действительно ли стороны хотели продать и купить квартиру, получил ли продавец деньги, были ли стороны дееспособными, понимали ли они содержание сделки и действовали ли добровольно.

Например, в деле № 201/2832/19 продавец пыталась оспорить договор купли-продажи квартиры, которую в свое время продала своему зятю. После продажи она продолжала жить в квартире, оставалась там зарегистрированной и оплачивала коммунальные услуги. В связи с этим она считала, что стороны на самом деле не планировали создавать последствия обычной купли-продажи.

Суды первой и апелляционной инстанций согласились с этими аргументами. Однако Верховный Суд пришел к иному выводу. Суд обратил внимание на другие обстоятельства: покупатель получал кредит в банке, квартира была передана в ипотеку, а продавец получила деньги за квартиру еще до подписания договора.

Продажа квартиры после смерти собственника

Другое дело — № 524/11562/21. Владелец квартиры скончался 4 июля 2020 года. Через несколько дней его представитель по доверенности заключил договор купли-продажи квартиры.

Наследница обратилась в суд с требованием признать договор недействительным. Суды первой и апелляционной инстанций согласились с ней, посчитав, что после смерти собственника представитель уже не обладал полномочиями. Однако Верховный Суд обратил внимание на особенности прекращения представительства после смерти доверителя.

В определенных случаях представитель может продолжать действовать для ведения неотложных дел или выполнения действий, невыполнение которых может нанести ущерб. Поэтому смерть владельца не означает автоматической недействительности каждого действия, которое его представитель совершил после этого.

В данном деле суд также учел, что наследница не доказала, что представитель знал о смерти доверителя и действовал вопреки интересам наследников.

Можно ли вернуть квартиру, если продавец просто передумал

Одного лишь сожаления о продаже для этого недостаточно. Если человек добровольно подписал договор, понимал его содержание, получил деньги, а покупатель выполнил свои обязательства, продавцу необходимо иметь конкретное законное основание для обжалования сделки. Например, доказать обман, незаконное давление, отсутствие осознания своих действий во время подписания или другое нарушение требований закона.

Как покупателю снизить риски

Полностью исключить возможность спора в будущем невозможно. Но риски можно снизить еще до подписания договора. Покупателю следует:

• проверить документы на квартиру;
• выяснить, кто является собственником и есть ли другие лица, права которых могут быть связаны с жильем;
• проверить обременения и запреты;
• убедиться, что для продажи получены все необходимые согласия;
• проверить полномочия представителя, если от имени продавца действует другое лицо;
• сохранить документы, подтверждающие оплату квартиры;
• внимательно прочитать договор перед подписанием.

Важно также, чтобы стороны действительно выполняли условия договора. Документы об оплате, передаче квартиры и других действиях могут иметь значение, если впоследствии возникнет спор.

Ранее Новини.LIVE рассказывали, как оформить наследство, если имущество осталось на временно оккупированной территории. Наследники могут обратиться к любому государственному или частному нотариусу на подконтрольной Украине территории. Если документов на дом, квартиру или землю нет, их можно подтвердить через Государственный реестр или, при необходимости, через суд.

Также Новини.LIVE писали, обязательно ли составлять отказ от наследства. Если человек не хочет получать имущество, обычно достаточно не подавать заявление нотариусу в течение шести месяцев. Однако в некоторых случаях наследство принимается автоматически, поэтому придется оформить отказ. Это касается тех, кто постоянно проживал с наследодателем, а также малолетних, несовершеннолетних и недееспособных наследников.