Финансирование строительства жилья — где застройщику взять дешёвые деньги

С 2022 года по программе "еОселя" банки выдали кредитов на 50 миллиардов гривен, а собственное жильё по ней приобрели более 28 тысяч семей. Финансирование строительства жилья при этом остаётся почти за кадром этой истории: пока покупатель платит 3-7% годовых, застройщик ищет деньги под 18-20%. Государство научилось удешевлять ипотеку, но так и не научилось удешевлять строительство квартир, которые эта ипотека покупает.

Сколько стоят деньги застройщику по сравнению с покупателем

По оценке Нацбанка, на "еОселю" приходится более 96% новой ипотеки в Украине. Государство фактически создало ипотечный рынок там, где он остановился после начала полномасштабной войны. Но отсюда возникает другой вопрос: хватит ли квартир для всех, кто теперь может позволить себе ипотеку?

Для девелопера картина противоположная: системного механизма доступного проектного финансирования до сих пор нет. Корпоративное кредитование постепенно восстанавливается, а застройщики остаются почти без банковских денег. На середину 2026 года кредитный портфель банков по направлению "Строительство" составлял около 16,4 млрд грн — всего 1,9% всех корпоративных кредитов. Классическое проектное финансирование жилищного строительства остаётся скорее исключением, чем правилом.

Даже когда застройщик получает кредит, банк обычно ожидает участия собственными средствами в размере 25-40% стоимости проекта плюс до 20% годовых за сами заёмные деньги. Покупателю государство помогло удешевить заём на новую квартиру. Застройщику же приходится искать дорогие деньги, чтобы её построить.

Почему покупатели перестали финансировать строительство на старте

Много лет украинские новостройки в значительной мере финансировали сами покупатели, вкладывая деньги ещё на этапе котлована. Эти деньги становились одним из главных источников финансирования будущего дома.

Война изменила модель поведения. Люди стали осторожнее и менее готовы вносить деньги в объект на раннем этапе, выбирая вместо этого жильё высокой готовности или уже сданное. Для покупателя такой выбор минимизирует риски. Для застройщика это означает, что деньги нужны именно тогда, когда покупатель ещё не готов их вкладывать.

Эту тенденцию подтверждают продажи компании. За первое полугодие 2026 года около 29% сделок "Интергал-Буд" прошло через "еОселю", ещё 47% — через собственные программы рассрочки. То есть 76% покупателей так или иначе платят частями, а девелопер фактически выполняет роль кредитора.

И это возвращает к главному вопросу: если государство уже создало механизм, который помогает человеку купить квартиру, не пришло ли время создать механизм, который поможет эту квартиру построить?

Как может выглядеть компенсация процентной ставки для застройщиков

"еОселя" расширила платёжеспособный спрос, но сама не создаёт новых квартир. Следующим шагом логично становится доступное финансирование самого строительства. Государственную поддержку стоит привязать к конкретному результату вместо очередной льготы отрасли.

Механизм может быть простым. Банк выдаёт застройщику проектный кредит по рыночной ставке, условно 18-20% годовых. Государство компенсирует часть процентов и снижает фактическую стоимость денег, например, до 10%. Компенсация действует только при выполнении ряда условий:

• определена доля квартир в проекте реализуется по программе "еОселя".
• согласован ценовой коридор и сроки строительства и ввода в эксплуатацию.
• проект соответствует требованиям по укрытиям, безопасности и энергонезависимости.
• банк контролирует целевое использование средств.
• на каждого застройщика установлен чёткий лимит государственной поддержки.

Нужны простые правила и для самой программы: годовой бюджетный лимит, многолетнее планирование, прозрачная очередность проектов и контроль со стороны банка. Когда средства на год исчерпаны, новые обязательства не возникают. Если проект не выполняет условий, компенсация останавливается.

Риск здесь очевиден: без прозрачного отбора проектов и публичной отчётности банка компенсация легко превращается в скрытую субсидию для застройщиков вместо инструмента, расширяющего предложение. Поэтому открытость критериев и независимый аудит использования средств должны быть таким же обязательным условием, как и годовой лимит поддержки.

В военных условиях цена вопроса особая: тысячи украинцев потеряли дом, миллионы сменили место жительства, и спрос на собственное жильё не снижается. По сути это обмен: государство платит за конкретный результат — новое жильё по определённым правилам, а риск бюджета ограничен заранее установленным потолком. Поэтому речь идёт не только о том, чтобы дать людям возможность купить квартиру, но и о том, чтобы было что покупать.

Что показывает пример распределённой генерации и проекта REACH

Подобную модель не нужно изобретать. В начале 2026 года государство запустило механизм поддержки проектов распределённой генерации: бизнес получает банковский кредит на строительство таких объектов, а бюджет компенсирует часть процентов, снижая фактическую ставку до 10% годовых. Деньги даёт банк, а эффективная стоимость падает благодаря государственной компенсации, привязанной к результату.

Ту же логику можно применить к квадратным метрам. Украина уже движется к модели, где государство не обязано самостоятельно обеспечивать весь ресурс для ипотеки. Проект REACH, который готовится при участии Всемирного банка, предусматривает более широкое привлечение средств коммерческих банков, тогда как бюджетные средства идут на компенсацию процентной ставки. Бюджет здесь перестаёт быть прямым источником денег на ипотеку и превращается в инструмент, привлекающий значительно больший частный капитал.

Финансирование строительства жилья — следующий шаг после дешёвой ипотеки

В 2025 году в Украине ввели в эксплуатацию около 9,5 млн кв. м жилья — примерно на 17% меньше, чем в 2021-м. На фоне роста доступной ипотеки именно предложение квартир становится узким местом рынка.

Для "Интергал-Буд" это уже не абстрактный вопрос: речь о конкретном выборе — ускорять запуск новых очередей там, где есть спрос, или откладывать проекты до появления более дешёвых денег.

Государство уже научилось удешевлять деньги, за которые люди покупают квартиры. Логичный следующий шаг — удешевить те, за которые это жильё строят. Только так поддержка спроса превратится в новые доступные квартиры. Иначе она останется чеком, который не на что потратить.